السنة الجامعية: /

Transcript

1 جامعة قاصدي مرباح ورقلة كلية الحقوق والعلوم السياسية قسم الحقوق مذكرة مقدمة لنيل شهادة ماستر ميدان: حقوق وعلوم سياسية شعبة: حقوق التخصص: قانون الشركات إعداد الطالب: مسعي محمد يونس بعنوان: حلميم زليخة زرقاط عيسى قادري حممد لطفي نوقشت وأجيزت بتاريخ :.../.../... أمام اللجنة املكونة من السادة : أستاذ حماضر. ب جامعة قاصدي مرابح ورقلة أستاذ حماضر. ب جامعة قاصدي مرابح ورقلة أستاذ مساعد.أ جامعة قاصدي مرابح ورقلة رئيسا مشرفا ومقررا مناقشا السنة الجامعية: 07 06/

2

3 اإلهداء يسرني أن أهدي هذا البحث المتواضع إلى من كلله هللا بالهيبة والوقار إلى من علمني العطاء بدون انتظار...إلى من أحمل اسمه بكل افتخار... أرجو من هللا أن يمد في عمرك لترى ثمارا قد حان قطافها بعد طول انتظار وستبقى كلماتك نجوم أهتدي بها اليوم وفي الغد إلى األبد... والدي العزيز إلى مالكي في الحياة... إلى معنى الحب و إلى معنى الحنان و التفاني... إلى بسمة الحياة و سر الوجود...إلى من كان دعائها نجاحي و حنانها بلسم جراحي إلى أغلى الحبايب أمي الحبيبة إلى من تحلو باإلخاء وتميزوا بالوفاء والعطاء إلى ينابيع الصدق والصافي إلى من معهم سعدت وبرفقتهم في دروب الحياة الحلوة والحزينة سرت إلى من كانوا معي على طريق النجاح والخير. إخوتي األكارم إلى صهري العزيزين "أحمد" و "محمد" إلى حبيب قلبي ونور عيني "لقمان" إلى من رافقني منذ أن حملنا حقائب صغيرة ومعك سرت الدرب خطوة بخطوة ومازال ترافقني حتى األن... إلى شمعة تنير ظلمة حياتي صديقي نصر الدين وإلى جميع أصدقائي األعزاء وليد بدر الدين أمين إلى كل من عمل من أجل إظهار الحقيقة وانتصر لها إلى أصحاب المبادئ السامية أهدي هذا المجهود المتواضع

4 شكر وتقدير "كن عالما... فإن لم تستطع فكن متعلما فإن لم تستطع فأحب العلماء فإن لم تستطع فال تبغضهم" بعد رحلة بحث وجهد واجتهاد تكللت بإنجاز هذا البحث نحمد هللا عز وجل على نعمه التي من بها علينا فهو العلي القدير كما ال يسعنا إال أن نخص بأسمى عبارات الشكر والتقدير إلى أستاذي المشرف الدكتور "زرقاط عيسى" تقديرا لمجهوداته وتوجيهاته القيمة وحسن المعاملة والبشاشة المرسومة دائما على وجهه مما جعلني ال أتردد في طرح سؤال يخص إعداد هذه المذكرة. كما أشكر جميع أساتذة قاصدي مرباح الذين يسعون إلى إنارة درب الطلبة في هذا الصرح الكبير. كما ال يفوتني أن أتقدم بالشكر إلى كل عمال المكتبة والموظفين في الجامعة على مساعدتنا طيلة فترة دراستنا وإلى كل من قدم لنا يد العون في إنجاز هذا العمل. "فجزاهم هللا عني خير الجزاء وثقل هللا ميزان حسناتهم"

5 ج. ر: الجريدة الرسمية للجمهورية الج ازئرية الديمق ارطية الشعبية بدون طبعة د. ط: ط: ج: الطبعة الجزء ق. م : القانون المدني م. إ: إ. ق. القانون اإلج ارءات المدنية اإلدارية ق. ت : القانون التجاري

6

7 مقدمة مقدمة: يعتبر عقد البيع من أهم العقود التي عرفتها البشرية كما يعد من أهم المعامالت المالية نظ ار إلنتشاره في التعامل بين الناس وكثرة تداوله في حياتهم اليومية حيث أصبح يحتل مكانة كبيرة في المجتمع وقد عرفه المشرع الج ازئري في المادة 5 من القانون المدني : " البيع عقد يلزم البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي". ونجد في الوقت الحاضر أن هذه البيوع تعددت صورها نتيجة المتغي ارت التي ط أرت على المجتمعات الحديثة ومنها فقد ظهر البيع بالم ازد العلني ورغم انتشار هذا النوع من البيوع إال أن المشرع الج ازئري لم يضع له تعريفا وان كان قد ذكره في المادة في المادة 69 من ق.م " ال يتم العقد في الم ازيدات إال برسو الم ازد ويسقط الم ازد بم ازد أعلى ولو كان باطال " يتضح من نص المادة أن البيع بالم ازد العلني هو عرض موضوع العقد في م ازد عام بهدف إب ارمه مع من يتقدم بأكبر عطاء. وهناك من فقهاء القانون اإلداري منهم "سليمان الطماوي يعرف البيع بالم ازد العلني بأنه: " ط ريقة بمقتضاها تلتزم اإلدارة باختيار أفضل من يتقدمون للتعاقد معها سواء من الناحية المالية أو من ناحية الخدمة المطلوب أداؤها" أما فقهاء القانون المدني منهم " ثروت حبيب ومصطفى الجمال " عرفها بأنها: " طرح التعاقد في م ازد عام لكي يتمكن من الحصول على أعلى عطاء" أما فقهاء القانون التجاري منهم " علي جمال الدين عوض " عرفها بأنها البيع بالتنافس بين عدة أشخاص بحيث تعطى الصفقة لم يقدم أعلى ثمن ويكون الم ازد علنيا إذا كان مفتوحا للجمهور أو على األقل لطائفة من األشخاص دون أن يقتصر على أشخاص معينين مقصودين بذواتهم مهما كثر عددهم. ويحتاج البيع بالم ازيدة إلى إج ارءات عديدة يتم بها إب ارم هذا النوع من العقود واألمر المهم في مثل هذه البيوع معرفة الوقت الذي يتم فيه اإليجاب والقبول ألن إفتتاح الم ازد ولو كان على أساس سعر معين ال يعتبر إيجابا وانما هو دعوى للتعاقد فقط والعطاء الذي يتقدم به الم ازيد هو الذي يعتبر إيجابا ويلتزم بالبقاء عليه حتى يتقدم آخر بعطاء أفضل وفي هذه الحالة يسقط العطاء السابق ويتم إرساء الم ازيدة على أكبر عطاء وبما أن للبيع بالم ازد العلني ضوابط وقواعد قانونية فإن له مسقطاته كما لو كان للعطاء من شخص لديه مانع قانوني من دخول الم ازد. زكي زكي حسين زيدان البيع بالم ازد العلني في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي دار الفكر الجامعي مصر 009 ص. 4

8 مقدمة و نظ ار لهذه المعطيات فقد تحفزت لد ارسة هذا الموضوع باإلضافة إلى رغبتي في المشاركة ولو بجزء صغير لتحقيق األهداف المرجوة من د ارسة الحقوق والتي منها إعداد الكفاءات العلمية المتميزة في القضاء واإلستشا ارت واألنظمة والمحاماة والتدريس والبحث العلمي وذلك من خالل د ارسة هذا من العقود النوع ولمحاولة شرح هذا البيع بنوع من الدقة والتفصيل لفك الصعوبات التي قد تعتري هذا الموضوع لندرة الد ارسات السابقة والمتخصصة فيه السيما أنه يتداخل مع بعض البيوع األخرى إلى حد بعيد األمر الذي يستدعي تبسيطه وكذا الضبط الدقيق للحاالت التي تتم فيها إب ارم عقد البيع بالم ازد العلني حسب ما جرى عليه العمل في القانون المدني وقانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية والقوانين الخاصة األخرى في هذا الموضوع. كما تبرز أهمية موضوع البيع بالم ازد العلني من حيث المكانة التي يحتلها هذا النوع من البيوع إذ يعتمد على إج ارءات يفرضها المشرع من إنجاح عملية البيع من خالل اإلعتماد على معايير معينة محددة مسبقا بموجب القانون كما يستمد أهميته من الواقع اليومي الذي يشهد إنتشار واسع لهذا النوع من البيوع حيث كثي ار ما نق أر إعالنات البيع بالم ازد العلني للعقا ارت سواء كانت مملوكة لألشخاص الطبيعية كالتجار أو األشخاص المعنوية كالشركات أو المؤسسات العمومية التابعة للدولة أو عن طريق القضاء الذي لم يعد يقتصر دوره على إصدار األحكام القضائية بل أصبح يمتد إلى غاية التنفيذ وبيع العقا ارت المحجوزة بالم ازد العلني. إلنجاز هذا البحث إعتمدنا على المنهج الوصفي والتحليلي بصفة أساسية من خالل وصف وتحليل المواد القانونية المعالجة لهذا الموضوع. وقد حاولت معالجة هذا الموضوع من خالل اإلجابة على اإلشكالية التالية: - ما هي الخصوصية التي تطبع األحكام اإلج ارئية والموضوعية في بيوع الم ازد العلني ولإلجابة على هذه اإلشكالية فقد قسمنا هذا البحث إلى فصلين تناولنا في الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالم ازد العلني وقسمنا هذا الفصل إلى مبحثين أساسيين تطرقنا في المبحث األول إلى الت ارضي في البيع وشروط المشاركة في الم ازد العلني أما المبحث الثاني أوضحنا فيه محل البيع بالم ازد العلني فاألصل أن محل البيع يكون إما عقا ارت أو منقوالت وبإعتبار أن موضوع الد ارسة هو البيع بالم ازد العلني للعقا ارت بي نا العقا ارت بشيء من التفصيل.

9 مقدمة أما الفصل الثاني عالجنا فيه إج ارءات البيع بالم ازد العلني للعقا ارت واحتوى هذا الفصل على مبحثين في المبحث األول تعرضنا إلى اإلج ارءات السابقة عن جلسة الم ازيدة وهي تلك اإلج ارءات الممهدة والتحضيرية لبيع العقار المحجوز وهي إعداد العقار محل البيع وتحديد زمان ومكان إج ارء الم ازيدة والى كيفية النشر واإلعالن عن جلسة البيع أما المبحث الثاني عالجنا فيه اإلج ارءات المتبعة بجلسة الم ازيدة وتعرضنا من خاللها إلى إج ارءات سير جلسة البيع بالم ازد العلني وكيفية إج ارء البيع وصدور حكم رسو الم ازد وأوضحنا أهم اآلثار المترتبة عنها والمتمثلة في نقل ملكية العقار إلى ال ارسي عليه الم ازد وتطهير هذا العقار من الحقوق العينية المثقل بها.

10 شروط صحة عقد البيع بالمزايدة

11 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة الفصل األول: شروط صحة عقد البيع بالم ازيدة يعتبر البيع بالم ازد العلني من أهم المواضيع التي تم تنظيم إج ارءاتها من طرف المشرع الج ازئري حيث كان من أولويات العقود التي نظم أحكامها وبين إج ارءاتها بإعتبارها من العقود الشائعة في الماضي والوقت الحاضر بين الناس وألهميتها بالنسبة لهم ونجد أن الهدف من هذا البيع هو رفع الثمن إلى أعلى حد ممكن مصلحة للمحجوز عليه كما يعطي الفرصة لكل من يرغب في المشاركة في الم ازيدة للحصول على المبيع. لذلك أردنا أن نبين مجمل أركان البيع بالم ازد العلني التي يجب م ارعاتها في المبحث األول من الت ارضي في البيع وشروط المشاركة في الم ازد العلني أما في المبحث الثاني سنتطرق إلى محل البيع بالم ازد العلني فاألصل أن محل البيع يكون إما عقا ارت أو منقوالت وبإعتبار أن موضوع الد ارسة هو البيع بالم ازد العلني للعقا ارت سيتم شرح العقا ارت بشيء من التفصيل سواء كان مملوك المدين أو كان مملوك لغير المدين كأن يكون في يد الحائز أو في يد الكفيل العيني ألن بم ارعاة هذه القواعد السابقة يكون البيع صحيحا وينتج آثاره بين أط ارف الم ازد. 5

12 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة المبحث األول: أركان البيع بالم ازد العلني: تكون عملية البيع مقيدة بمجموعة من الشروط واإلج ارءات المنصوص عليها قانونا لذا يجب علينا أن نتعرف متى يكون اإليجاب والقبول في البيع بالم ازد العلني ( المطلب األول ) أما شروط المشاركة في الم ازيدة من أهلية اإلشت ارك في الم ازيدة وكذلك األشخاص الممنوع عليهم قانونا المشاركة في الم ازد العلني )المطلب الثاني(. المطلب األول: الرضا في البيع بالم ازيدة: 69 تنص المادة من ق.م.ج أنه : " ال يتم العقد في الم ازيدات إال برسو الم ازد ويسقط الم ازد بم ازد أعلى ولو كان باطال ". متى أقيم الم ازد سواء كان أمام القضاء أو كان إختياريا فال يعتبر عرض البضاعة في الم ازد إيجابا وانما اإليجاب هو أن يتقدم شخص بسعر يظهر إستعداده ألخذ البضاعة المعروضة به وال يتم القبول إال برسو الم ازد على آخر عطاء وكلما تقدم عطاء يزيد عما سبقه فإنه يسقط ما قبله ولو كان باطال فإذا تقدم شخص في م ازد بإستعداده لش ارء البضاعة المعروضة بعشرة )0( فإن هذا يعد إيجابا منه واذا تقدم أحد غيره بما يزيد على العشرة ورسا الم ازد عليه تم العقد لصاحبه أما إذا تقدم شخص وأظهر إستعداده لش ارء البضاعة المعروضة بإثني عشرة )( فإن عرضه هذا يلغي اإليجاب األول حيث يسقط العطاء األول بمجرد صدور عطاء آخر ولو كان هذا العطاء باطال كما لو صدر من شخص لديه مانع قانوني من دخول الم ازد مثل منع السماسرة والخب ارء من ش ارء األموال المعهودة إليهم لبيعها أو تقدير قيمتها وتتم عملية الم ازيدة بطرق مختلفة منها: الم ازيدة الشفوية: يكون عن طريق الزيادة في ثمن السلعة علنا فعندما تطرح الصفقة في م ازد عام وعلني يحضر ال ارغبون في الش ارء إلى مكان الم ازيدة والبد من إبعاد مكتب الم ازيدات عن الجمهور الحاضر وينبغي على المكلف بالبيع أن يحتل مكانا مرتفعا ومقابال للجمهور حتى يتمكن من رؤيته الجميع ويعلن محافظ البيع بالم ازد بإفتتاح الجلسة يليها فو ار بق ارءة دفتر الشروط الخاصة بهذا البيع وعلى المشاركين دفع تأمين قبل دخولهم هذه الم ازيدة. 6 علي علي سليمان النظرية العامة لإللت ازم مصادر اإللت ازم في القانون المدني الج ازئري ديوان المطبوعات الجامعية ط 7 الج ازئر 006 ص. 8 محمد حسين منصور مصادر اإللت ازم "العقد واإل اردة المنفردة" دار الجامعة د ط لبنان 000 ص 96 زكي زكي حسين زيدان المرجع السابق ص. 56

13 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة تبدأ الم ازيدة بإقت ارح أي ثمن ولو كان ثمنا رمزيا مع إبقاء السعر المحدد سريا سواء نجحت عملية البيع أو فشلت وال يمكن إرساء الم ازد على قيمة الثمن المحدد مسبقا وعندما ال يقدم عطاء يقوم محافظ البيع بالم ازيدة بإرساء المبيع إلى آخر م ازيد وتنهي الم ازيدة بالنطق لكلمة " رسى الم ازد " متبوعة بضربة المطرقة فال ينطق برسو الم ازد إال محافظ البيع الذي قام بالبيع وعند عدم الوصول البيع ويحرر محض ار لذلك. إلى الثمن األدنى يعلن تأجيل الم ازيدة عن طريق التعهدات المختومة: تحرر التعهدات المختومة بالنسبة لكل حصة بموجب مطبوعة تسلم مجانا للم ازيدين بطلب منهم ويجب أن تصل هذه التعهدات المرسلة عن طريق البريد إلى المكتب المعين في أجل أقصاه آخر يوم من أيام العمل لليوم الذي سبق يوم الم ازيدة وقبل ساعة غلق المكتب كما يمكن تلقي العروض قبل إفتتاح جلسة الفرز وال مجال لقبولها بعد الشروع في فتح األظرفة ويجب أن يحمل العرض المختوم عبارة " عرض لعملية البيع المقررة في... حصة رقم... المسلمة من طرف... " وفي حالة إرسال العروض عن طريق البريد يشترط أن ترد عن طريق البريد المسجل على ظروف مزدوج بحيث يحمل الظرف الداخلي نفس البيانات السابقة. ويبث في الم ازد لصالح الملتزم الذي يعرض ثمنا أعلى كما يجب أن يفوق الثمن المحدد سابقا ويجب أن يكون الملتزم حاض ار في جلسة فتح التعهدات أو أن يرفق التعهد بصك ذات قيمة مساوية للثمن المقترح باإلضافة إلى قيمة الرسم الج ازفي ولتفادي رجوع الصك بدون رصيد يمكن إشت ارط تأشيرة البنك على الشيك. الم ازيدة الشفوية مع قبول التعهدات المختومة: يعد اللجوء إلى هذا الشكل من الم ازيدات األكثر إستعماال وهو يمزج بموجبه بين البيع بالم ازد الشفوي والبيع بالتعهدات المختومة لكي يسمح بالتواصل إلى نتائج جد مرضية وتجنب أي سوء تفاهم أو تواطأ بين الم ازيدين توضع الظروف المختومة للتعهدات على مكتب الم ازيدة مع إفتتاح الجلسة وال تفتح إال بعد إختتام الم ازيدة الشفوية التي تهم الحصة المعنية بتلك األظرفة. كما ال يكشف للجمهور المشارك عن المبلغ المقترح األعلى إال إذا كان يفوق الم ازد الشفوي األخير ويبث في الم ازد لفائدة أكثر الم ازيدين أو الملتزمين عرضا وفي حالة تساوي العروض الكتابية مع الشفوية تجري بلقاسم محمد أمين أحكام البيع بالم ازد العلني وتطبيقاته في التشريع الج ازئري مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق جامعة أكلي محند أولحاج البويرة 0 ص 7. مصطفى ركان مهام محافظ البيع كمهنة فنية واج ارءات البيع بالم ازد العلني مقال منشور في مجلة الموثق العدد ص. 0 7

14 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة على الفور بين المتسابقين الحاضرين الذين إكتتبوا هذه العروض م ازيدة شفوية محدودة إبتداءا من مبلغ العروض المفتوحة وذلك للفصل بينهم واذا لم يكن عرض جديد يفوق العرض المقدم يقوم محافظ البيع بإج ارء القرعة بينهما فيعين الفائز على أساسها واذا لم تبلغ الم ازيدات الشفوية أو العروض المختومة السعر األدنى يقوم محافظ البيع بالم ازيدة بتأجيل الم ازيدة ويحرر محضر لها. المطلب الثاني: شروط المشاركة في الم ازيدة: يجب على الشخص ال ارغب في المشاركة في الم ازيدة العلنية بغرض ش ارء العقار المعروض للبيع تنحصر في شرطين أساسيين وهي أهلية التعاقد أو أهلية المشاركة في الم ازيدة )الفرع األول( والشرط الثاني هو األشخاص الممنوعون من المشاركة في الم ازيدة لش ارء العقار وهذا ما سنتطرق إليه في )الفرع الثاني(. الفرع األول: أهلية اإلشت ارك في الم ازيدة: يشترط في كل شخص يرغب في التقدم للم ازيدة يملك أهلية أن التعاقد للش ارء أي أن يكون في كامل أهليته القانونية ألنه مقبل على ش ارء عقار أو منقول. والمقصود باألهلية هي صالحية الشخص للتعبير عن إ اردته تعبي ار إ ارديا يرتب عليه القانون آثاره بمعنى أن يكون للشخص القدرة والصالحية إلب ارم التصرفات القانونية ومناط األهلية هو التمييز واإلد ارك وحرية اإل اردة وهذا ما نصت عليه المادة 40 من القانون المدني بقولها : " كل شخص بلغ سن الرشد متمتعا بقواه العقلية ولم يحجر عليه يكون كامل األهلية لمباشرة حقوقه المدنية وسن الرشد تسعة عشر )9( سنة كاملة ". واذا كان الشخص المتقدم للمشاركة له وكالة عن غيره أي يرغب في الش ارء لحساب وكيله فيجب في هذه الحالة أن يكون حائ از على وكالة خاصة من موكله ألنه مقبل على ش ارء عقار وكما هو معروف في التصرفات القانونية الواردة على العقار كالبيع والش ارء وغيرها يشترط فيها القانون وكالة خاصة وهذا ما نصت عليه المادة 574 من القانون المدني بقولها : " البد من وكالة خاصة في كل عمل ليس من أعمال اإلدارة السيما في البيع والرهن والتبرع والصلح واإلق ارر والتحكيم وتوجيه اليمين والم ارفعة أمام القضاء " أحمد هندي أصول التنفيذ الدار الجامعية د ط اإلسكندرية مصر 99 ص 4. 8 مصطفى ركان المرجع السابق ص. 0

15 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة واذا كان الشخص المتقدم للمشاركة في الم ازيدة ناقص أهلية أو عديمها فيجب أن يمثله في هذه الم ازيدة نائبه القانوني. الفرع الثاني: األشخاص الممنوعين من المشاركة في الم ازيدة: ينبغي على الشخص المشارك في الم ازيدة أال يكون قد منعه القانون من ش ارء العقار أو المنقول من الم ازد العلني ولم يورد المشرع الج ازئري نصا خاصا في قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية يمنع فيه بعض األشخاص من المشاركة في الم ازيدة مثلما فعل المشرع المصري الذي نص على هذا المنع ص ارحة في المادة من قانون الم ارفعات وهو نفس الحكم الذي قرره القانون السوري في المادة 4 من قانون أصول المحاكمات الذي نص ص ارحة على هذا المنع. لكن القانون المدني الج ازئري قد نص على منع بعض األشخاص من الش ارء هذا بسبب صفتهم أو بسبب نوعية الحق المبيع كما توجد حاالت أخرى تضمنتها قوانين خاصة وهي كما يلي: أوال: الحاالت المنصوص عليها في القانون المدني: نص القانون المدني على منع عمال القضاء والمحامين من ش ارء الحقوق المتنازع فيها ومنع النائب من ش ارء ما كلف ببيعه والسماسرة والخب ارء من ش ارء األموال المعهود إليهم بيعها أو تقدير قيمتها والقصد من هذا المنع هو ضرب على أيدي مستغلي النفوذ في مثل هذه البيوع. 40 منع عمال القضاء والمحامين من ش ارء الحقوق المتنازع فيها : نصت المادة ق.م.ج على هذا - الحظر : " ال يجوز للقضاة وال للمدافعين القضائيين وال المحامين وال الموثقين وال لكتاب الضبط أن يشتروا ألنفسهم مباشرة وال بواسطة إسم مستعار الحق المتنازع فيه كله أو بعضه إذا كان النظر في الن ازع يدخل في إختصاص الجهات القضائية التي يباشرون أعمالهم في دائرتها واال كان البيع باطال ". فتحي والي التنفيذ الجبري وفقا لمجموعة الم ارفعات المدنية والتجارية دار النهضة العربية د ط مصر 980 ص. 45 عبد العزيز بداوي الحجز العقاري في القانون الج ازئري رسالة مقدمة لنيل شهادة الماجستير جامعة الج ازئر 008 ص. 9 بلقاسم محمد أمين المرجع السابق ص. 9

16 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة يستفاد مما تقدم أن ج ازء الحظر الوارد في النص هو البطالن المطلق وبمقتضى هذا البطالن ال يكون لعقد البيع أث ار بالنسبة للمتعاقدين أو بالنسبة للغير كما يجوز لكل ذي مصلحة كالبائع والمنازع في الحق التمسك بهذا البطالن. واألشخاص الممنوعين من الش ارء هم: أ(- القضاة : يعين القضاة بموجب مرسوم رئاسي بناءا على إقت ارح وزير العدل وبعد مداولة مجلس القضاء ويؤدي القضاة عند تعيينهم األول وقبل توليهم وظائفهم اليمين أمام المجلس القضائي الذي عين القاضي في دائرة إختصاصه بالنسبة إلى قضاة النظام القضائي العادي وأمام المحكمة اإلدارية بالنسبة إلى قضاة النظام القضائي اإلداري. ب(- المحامون : المحاماة مهنة حرة ومستقلة تعمل على حماية وحفظ حقوق الدفاع وتساهم في تحقيق العدالة واحت ارم مبدأ سيادة القانون ويقوم المحامي بتمثيل األط ارف ومساعدتهم وتولى الدفاع عنهم كما يقدم لهم النصائح واإلستشا ارت القانونية وبما أن لهم إختصاص على كامل المحاكم والمجالس القضائية على المستوى الوطني يحظر عليهم ش ارء الحقوق المتنازع فيها وفي هذا الصدد نجد أن األستاذ " خليل أحمد حسن قدادة " يرى في أنهم ال يجوز للمحامين ش ارء الحقوق المتنازع فيها والتي يكون وكيال فيها ألحد الخصوم فقط أما غير ذلك فال يوجد منع. ج(- الموثقون : هو ضابط عمومي يتولى تسيير مكتب عمومي للتوثيق لحسابه وتحت مسؤوليته ويقوم بتحرير العقود وتسجيلها لحفظ أصولها لذلك يحظر عليه القيام بأعمال تجارية أو مصرفية أو إدارة شركة 4 حضارية إلكتساب عقا ارت أو إعادة بيعها أو السمسرة فيها. 4 المادة 4 و 5 من القانون العضوي رقم /04 المتعلق بالقانون األساسي للقضاء المؤرخ في رجب عام 45 الموافق ل 06 سبتمبر. 004 المادة 05 و 0 من القانون رقم 07/ المتضمن تنظيم مهنة المحاماة المؤرخ في 4 ذي الحجة عام 44 الموافق ل 9 أكتوبر. 0 خليل أحمد حسن قدادة الوجيز في شرح القانون المدني الج ازئري عقد البيع ديوان المطبوعات الجامعية ط 4 الج ازئر 00 ص. 6 المادة 05 من القانون رقم 0/06 المتعلق بتنظيم مهنة الموثق المؤرخ في 006/08/0 الذي ألغى القانون رقم 7/88 المؤرخ في. 988/07/ 0

17 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة د(- كتاب الضبط : يتمثل عملهم في مساعدة القاضي ويشملهم المنع لش ارء الحقوق المتنازع فيها والداخلة في دائرة إختصاص المحكمة أو المجلس الذي يباشرون فيه عملهم وما يترتب على ش ارئهم للحقوق المتنازع فيها هو البطالن المطلق. منع المحامين والمدافعين القضائيين التعامل مع موكليهم في الحقوق المتنازع فيها : نصت المادة - ق.م.ج 40 بأنه: " ال يجوز للمحامين والمدافعين القضائيين أن يتعاملوا مع موكليهم في الحقوق المتنازع فيها سواء كان التعامل بأسمائهم أو بأسماء مستعارة إذا كانوا هم الذين تولوا الدفاع عنها واال كانت المعاملة باطلة ". نجد أن نص المادة جاء أشمل من المادة التي سبقتها 40 ق.م.ج إال أن الحظر يقتصر على الش ارء أما في المادة 40 شملت جميع التصرفات سواء كانت معاوضة كالبيع والش ارء والمقايضة والرهن واإليجار... إلخ أو تبرعات كالهبة والوصية... إلخ وهذه التصرفات ال تنصب إال على الحقوق التي يكون المحامون أو المدافعون القضائيون موكلون بها والج ازء على هذه الحظر هو البطالن المطلق. 40 منع النائب ما كلف ببيعه : نصت المادة ق.م.ج : " ال يجوز لمن ينوب عن غيره بمقتضى - إتفاق أو نص قانوني أو ق ارر من السلطة المختصة أن يشتري بإسمه مباشرة أو بإ سم مستعار ولو بطريق الم ازد العلني ما كلف ببيعه بموجب النيابة كل ذلك ما لم تأذن به السلطة القضائية مع م ارعاة األحكام الخاصة والواردة في النصوص القانونية األخرى ". قد تكون هذه النيابة إتفاقية كالوكيل عن الموكل بموجب عقد أو بموجب نص قانوني مثل والية األب واألم عن أطفالهما القصر أو بموجب ق ارر أو حكم قضائي مثل الوصاية أو القيم فالنائب ملزم بالمحافظة على أموال من وكله على القيام بشؤونه فعندما يكلف ببيع العقا ارت أو المنقوالت فإنه يحظر عليه ش ارؤها بإسمه أو بواسطة شخص آخر يعمل لصالحه ولو كان هذا البيع بالم ازد العلني. والحكمة من هذا الحظر هو البحث عن مشتري يدفع أعلى األثمان الذي يحقق النفع لموكله كما لو إشت اره لنفسه فإنه يشتريه بأقل األسعار وان حصل وأن إشترى النائب لنفسه ما كلف ببيعه فهذا يترتب عليه بطالن نسبي متوقف على إجازة من أبرم البيع لحسابه طبقا للمادة 4 ق.م.ج : " يصح البيع في األحوال المشار لحسن بن الشيخ آث ملويا المنتقى في عقد البيع دار هومة للطباعة و النشر و التوزيع ط الج ازئر 006 ص. 5

18 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة إليها في المادتين 4 40 إذا أجازه من تم البيع لحسابه " وم ارعاة ما تأذن به السلطة القضائية بموجب حكم أو ق ارر يسمح للنائب بش ارء ما كلف ببيعه. منع السماسرة والخب ارء من ش ارء األموال المعهودة إليهم لبيعها أو تقدير قيمتها : ال ينوب السمسار -4 عن صاحب المصلحة في البيع ولكنه وسيط يسعى إلى إيجاد مشتري للمبيع لكن قد يرغب السمسار في ش ارئه لنفسه ويقدم شخصا آخر للبائع على أنه مشتري ويوهم البائع في نفس الوقت أن الثمن المعروض هو ثمن مالئم ويكون م ارعيا في ذلك مصلحته الشخصية فمنعا لهذا التحايل حرم المشرع السمسار من ش ارء األموال المعهودة إليه سواء بإسمه أو باسم مستعار وقد طبق المشرع نفس الحكم على محافظ البيع وهو من يقوم بتقييم مال ما فقد يبخس قيمة المال ثم يشتريه لنفسه بعد أن أقنع البائع بالقيمة المنخفضة التي قدرها. وهذا ما نصت عليه المادة 4 ق.م.ج بقولها : " ال يجوز للسماسرة وال للخب ارء أن يشتروا األموال المعهودة إليهم ببيعها وتقدير قيمتها سواء بأنفسهم مباشرة أو باسم مستعار " ويجب لتطبيق هذا المنع أن يكلف الخبير أو السماسرة إما ببيع المال أو تقييمه أما إذا لم يكلف بذلك حق لهم ش ارء المال ويشمل الحظر عليهم أو على األشخاص الذين يتصرفون لفائدتهم والمنع يسري على جميع أنواع البيوع الرضائية والقضائية وج ازء هذا التصرف هو البطالن النسبي المقرر لمن تم البيع لحسابه والذي يجوز له إجازته ليصح العقد بأثر رجعي. ويضيف بعض الفقهاء إلى قائمة األشخاص الممنوعين من الم ازيدة: المدين: وذلك إلعتبارين إثنين: األول : هو أن المدين مسؤول شخصيا عن الدين الذي يتم التنفيذ بسببه فلو كانت له األموال الكافية 4 فاألولى له أن يدفع مبلغ هذا الدين. والثاني: أنه ال يمكن أن يتصور أن يشتري الشخص ملكه كما ال يتصور أن يكون المدين هو المالك للمال 5 محل البيع ثم يتقدم في جلسة الم ازيدة لش ارئه. أحمد خليل التنفيذ الجبري منشو ارت حلبي الحقوقية د ط بيروت 00 ص لحسن بن الشيخ آث ملويا نفس المرجع ص. 5 سمير عبد السيد تناغو عقد البيع مكتبة الوفاء القانونية ط مصر 009 ص. 85 سمير عبد السيد تناغو نفس المرجع ص. 86 فتحي والي المرجع السابق ص. 46

19 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة وقد أضاف القانون الفرنسي فئة أخرى من األشخاص الممنوعين من المشاركة في الم ازيدة وهم المشهورين باإلعسار وهذا لتفادي تك ارر البيع ألن هؤالء األشخاص غير قادرين على دفع الثمن الذي رسا به الم ازد. ثانيا: الحاالت المنصوص عليها في القوانين الخاصة: هناك حاالت أخرى تم النص عليها في القوانين الخاصة وتتمثل في: - منع وكيل التفليسة من إمتالك أموال المدين : تتمثل مهمة وكيل التفليسة مساعدة المدين أثناء إج ارءات التسوية القضائية أو اإلفالس ونظ ار لوجود المدين تحت رقابة وكيل التفليسة فإنه قد يحدث تواطؤ فيما بينهما إلخ ارج بعض األموال من الذمة المالية للمدين كما قد يستغل وكيل التفليسة وظيفته في إكتساب ماال /8 من أموال المدين بثمن رخيص. لذلك منع المشرع هذا األخير من إكتساب أي من أموال المدين حسب المادة ق.ت.ج على أنه : " ال يجوز لوكالء التفليسة أن يمتلكوا شيئا من أموال المدين " وهذه المادة ألغيت بموجب األمر 9 المؤرخ في 996/07/09 المتعلق بالوكيل المتصرف القضائي وأصبحت تحمل رقم في -96 ذات األمر والتي تنص على أنه : " ال يجوز للوكيل المتصرف القضائي إمتالك شيء من أموال المدين" وهذا الحظر هو البطالن المطلق والذي يجوز ألي شخص التمسك به ولو أمام الدرجة الثانية من التقاضي كما يجوز للقاضي إثارته من تلقاء نفسه لتعلقه بالنظام العام. منع المحضرين القضائيين من اإلنتفاع من أية عملية يساهمون فيها: 4 تنص المادة من القانون - 0 رقم 06 المتضمن تنظيم مهنة المحضر القضائي بقولها: " يحظر على المحضر سواء بنفسه أو بواسطة أشخاص أو بصفة مباشرة أو غير مباشرة... اإلنتفاع شخصيا من أية عملية ساهم في تنفيذها" وعليه فإن العمليات التي يقوم بها المحضر القضائي أثناء التنفيذ يمنع عليه اإلستفادة منها أو إكتسابها عن طريق الش ارء أو المقايضة أو الرهن أو بواسطة الهبة أو الوصية وهذا لن ازهة عملية التنفيذ والبيع ويتمثل الج ازء على هذا الحظر البطالن المطلق وتطبيق العقوبات التأديبية المنصوص عليها في األمر المتعلق بتنظيم المهنة. عبد العزيز بداوي المرجع السابق ص. المادة 4 من القانون رقم 06 0 المؤرخ في 0 فب ارير سنة 006 يتضمن مهنة المحضر القضائي ج ر عدد 4 الصادرة في لحسن بن الشيخ آث ملويا المرجع السابق ص. 55

20 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة منع محافظي البيع من اإلنتفاع الشخصي من أية عملية كلفوا بها : يعد محافظ البيع بالم ازيدة - ضابطا عموميا يتولى تسيير مكتب عمومي لحسابه الخاص وتحت مسؤوليته وم ارقبة وكيل الجمهورية 07/6 للجهة القضائية التي يقع في دائرة إختصاصها طبقا ألحكام المادة 04 و 06 من األمر رقم المتضمن تنظيم مهنة محافظ البيع بالم ازيدة. كما يمكن إنتداب محافظ بالم ازيدة قضائيا أو بإلتماس من الخواص للتقييم والبيع العمومي للمنقوالت واألموال 07/6 المنقولة المادية وذلك وفقا لشروط والتنظيمات المعمول بها طبقا للمادة من القانون وفي كلتا الحالتين يستلم محافظ البيع بالم ازيدة األمالك موضوع البيع إما ضمنيا في حالة إج ارء عملية البيع في المكان الذي تتواجد فيه األشياء الم ارد بيعها أو فعليا في حال إج ارئها بمكتبه أو بقاعة البيع. كما يجوز لمحافظ البيع تلقي كل تصريح يتعلق بالبيع الذي يقوم به وكل اإلعت ارضات المقدمة التي تمكنه من رفع الدعاوي اإلستعجالية التي تقتضيها عملية البيع بالم ازيدة ولضبط نظام البيع بالم ازيدة يمكن أن يطلب لهذا الغرض من وكيل الجمهورية المختص إقليميا تسخير القوة العمومية قصد تسهيل مهامه لكونه من أعوان القضاء ووكيال عن الشخص الذي يرغب في اإلستعانة بخدماته. نظ ار لدور محافظ البيع بالم ازيدة في عملية البيع وإلبعاد عنه أية شبهة تؤدي إلى الحط من ن ازهته عملية 07/6 البيع حضرت عليه المادة من األمر رقم تحت طائلة البطالن المطلق أن يقوم بعمليات تقييم أو بيع األموال التي تهمه بصفة شخصية أو يكون فيها ممثال أو مرخصا بأي صفة كانت يكون فيها وكيال أو متصرفا أو بأية صفة أخرى لصالح أحد الزوجين أحد أقاربه أو أصهاره إلى الدرجة ال اربعة. المبحث الثاني: محل البيع: إن األصل في محل البيع بالم ازد العلني أن يكون عقا ار أو منقوال وسنتناول في هذا المبحث العقار فقط ألنه موضوع د ارستنا وقد يكون هذا العقار مملوكا للمدين وهي الحالة العادية وقد يكون مملوكا لغير المدين كما هو الشأن بالنسبة لحائز العقار والكفيل العيني وهذا ما سنتناوله في المطلب األول والثاني على التوالي. 4 القانون رقم 07/6 المتضمن مهنة محافظ البيع بالم ازيدة المؤرخ في 9 شوال 47 الموافق ل 0 غشت 06. نصر الدين مروك طرق التنفيذ في المواد المدنية دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع ط ا الج ازئر 008 ص 45 لحسن بن الشيخ آث ملويا المرجع السابق ص. 56

21 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة المطلب األول : عقار مملوك للمدين: سنقوم بد ارسة هذا المطلب في فرعين )الفرع األول( نخصصه لتعريف العقار بصفة عامة وسنتناول في )الفرع الثاني( تحديد العقار محل البيع. الفرع األول : تعريف العقار: للعقار عدة تعريفات منها ما هو قانوني ومنها ما هو فقهي فالمشرع الجز ائري في المادة 68 ق.م.ج على أن العقار : " هو كل شيء مستقر يحيزه وثابت فيه وال يمكن نقله منه دون تلف فهو عقار وكل ما عدا ذلك فهو منقول غير أن المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصدا على خدمة هذا العقار أو إستغالله يعتبر عقا ار بالتخصيص" وعرفه بعض الفقهاء بأنه: "كل شيء ثابت في مكانه ومستقر فيه ال يتحرك منه ويشغل حي از معينا ال يتغير فهو عقار بطبيعته ". وعرفه البعض اآلخر بأنه: " كل شيء ثابت ال يمكن نقله من مكان إلى آخر دون تلف يعد عقار". ومادام أننا قد عرفنا العقار الذي يهمنا في هذا البحث فتجب اإلشارة هنا إلى أن المنقول هو كل ما ليس عقا ار بطبيعته أو بتخصيص فهو منقول وقد يكون منقوال بطبيعته أو بحسب المال وقد يكون منقوال معنويا والمنقوالت ال يمكن حصرها أو تحديدها والمشرع الج ازئري لم يحدد ولم يبين المنقول وعبر عنه في نص المادة 68 ق.م : " بأنه كل شيء يمكن نقله دون تلف " فهو منقول. الفرع الثاني: تحديد العقار محل البيع: عرفنا العقار سابقا بأنه هو كل شيء ثابت في مكانه وال يمكن نقله دون تلف وينقسم العقار إلى نوعين عقار بطبيعته والعقار بالتخصيص. العقار بطبيعته: العقار بطبيعته هو األصل في العقار فهو إذن كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه أوال : ال يمكن نقله دون تلف ويستوي األمر أن يكون العقار أرضا ز ارعية أو أرضا بو ار أو منشأة أو مباني أو محاجر أو مناجم وكذا منتجات المناجم والمحاجر قبل نزعها تعتبر عقا ارت بطبيعتها والمشرع الج ازئري لم يعطي تعريفا للعقار ولم يتم تحديد العقار بصفة مفصلة وال ذكر أنواعه وعليه سنحاول من خالل مؤلفات الفقه القانوني تحديد أنواع العقار بشيء من التفصيل. إسحاق إب ارهيم منصور نظريتا القانون والحق وتطبيقهما في القوانين الج ازئرية ديوان المطبوعات الجامعية ط الج ازئر 990 ص. 60 توفيق حسن فرج المدخل للعلوم القانونية ( النظرية العامة للقانون والنظرية العامة للحق ) الدار الجامعية ط لبنان 988 ص. 8 توفيق حسن فرج نفس المرجع ص. 84 5

22 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة - األرض : إن األرض تعتبر الشيء الوحيد الذي أجمعت عليه جميع التشريعات القانونية على إعتبارها عقا ار فهي الشيء الوحيد الذي ال يمكن نقلها من مكان إلى آخر مع اإلحتفاظ ب ارتبتها وتشتمل األرض سطحها دون ما يقام فوق السطح من مبادئ منشآت وباطنها بعناصره المختلفة من صخور وأحجار وأتربة. األموال المدمجة في األرض : فاإلدماج هو الذي يضفي عليها صفة العقار عن طريق في الحكم - لألرض التي تعتبر مصدر صفتها العقارية ومنها األبنية المشيدة على سطح األرض التي تتخذ مساكن وكذلك الجسور والسدود والمطاحن وال يشترط أن تكون البنايات قد شيدت على سبيل الدوام إذ أن الصفة تثبت لها ولو أقيمت بشكل مؤقت وكذلك األشجار والنباتات وجميع المحصوالت الز ارعية الثابتة بجذورها والثمار التي لم تجن والغابات التي لم تقطع والتي ال ت ازل متصلة بأصولها فالمعيار العام إلعتبار الشيء بالطبيعة هو إستق ارر الشيء وثباته باألرض وعدم إمكانية نقله أو تحويله دون تلف. العقار بالتخصيص: العقار بالتخصيص هو شيء منقول بطبيعته رصده مالكه لخدمة أو إستغالل ثانيا : عقار بطبيعته هذه الفكرة وحسب بعض الفقهاء هي مجرد إفت ارض أو حيلة قانونية أقامها المشرع للتوصل إلى ترتيب أحكام العقار على ما يتبعه من منقوالت مرصودة لخدمته واستغالله والغاية من ذلك تعزيز ال اربطة التي تقوم بين العقار والمنقوالت التابعة له ومنعا إلنفصالها عنه ففي حالة الحجز مثال فإن إنفصال المنقول عن العقار يحط من قيمة العقار ويحول دون إستثماره فلو تم حجز أثاث فندق أو آالت ز ارعية على إستقالل لحال ذلك دون إستغالل كل من الفندق واألرض ولتفادي هذا الضرر عمد المشرع إلى إلحاق أثاث الفندق بالفندق واآلالت الز ارعية باألرض وعدها عقا ارت حكمية ال يجوز فصلها عن العقا ارت بطبيعتها المرتبطة بها مادام التخصيص قائما وذلك حتى نكفل إستم ارر اإلستثمار الز ارعي 4 والصناعي والتجاري وقد عرفته المادة 68 ف من ق.م.ج بأنه : " المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصدا على خدمة هذا العقار أو إستغالله ". 4 عبد الر ازق أحمد السنهوري الوسيط في شرح القانون المدني الجديد المجلد األول نظرية اإللت ازم بوجه عام منشو ارت حلبي الحقوقية ط لبنان 000 ص 8. حمة م ارمرية الحجز التنفيذي رسالة مقدمة لنيل شهادة دكتو اره جامعة باجي مختار عنابة 008 ص 6. محمد وحيد الدين سوار الحقوق العينية األصلية دار الثقافة ج عمان 994 ص. 0 ناصر لباد النظام القانوني للسوق العقارية في الج ازئر رسالة مقدمة لنيل شهادة دكتو اره جامعة باجي مختار عنابة 004 ص. 85 6

23 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة ويشترط إلعتبار المنقول عقا ار بالتخصيص شرطان هما: الشرط األول : وهو أن يكون المنقول مملوكا لصاحب العقار هذا الشرط يستفاد من العبارة التي إستعملها المشرع في المادة 68 ف من ق.م المشار إليها وهي : " غير أن المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه... " بمعنى أنه يشترط أن تتحد في الشخص صفة المالك للعقار والمنقول فإذا كان العقار مملوكا لشخص وكان المنقول مملوكا لشخص آخر فإن المنقول ال يعتبر عقا ار بالتخصيص ولو كان مرصود الخدمة العقار وعلى ذلك يكون عقا ار بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحب اإلنتفاع رصدا لخدمة العقار المملوكة رقبته لشخص آخر وكذلك ال يكون عقا ار بالتخصيص المنقول الذي يضعه مالك العقار في عقاره إن كان هذا المنقول غير مملوكا له كأن كان مرهونا عنده أو معا ار له ويشيف الدكتور عبد الر ازق السنهوري حالة أخرى كذلك لمالك العقار على الشيوع أن يلحق المنقول بالعقار ويصبح المنقول عقا ار بالتخصيص تحت شرط فاسخ إلى إتمام القسمة فإن لم يتحقق الشرط صار اإللحاق باتا واذا تحقق إنفسخ اإللحاق وانفصل المنقول عن العقار وعاد إلى من له حق فيه. الشرط الثاني : التخصيص: أي أن يكون العقار بالتخصيص فال إرتبط بالعقار األصلي لخدمته واستغالله ويشترط في التخصيص أن يكون عينيا ال شخصيا أي لخدمة العقار ال خدمة مالكه بينما ال يشت رط أن تخصص المنقوالت لخدمة العقار تخصيصا مؤبدا أو دائما بل يكفي أن يكون عارضا أما المشرع الج ازئري لم يحدد العقا ارت بالتخصيص وكذلك العالقة التي ترتبط العقار بالمنقول المخصص له بمعنى متى يعتبر المنقول ملحق بالعقار واكتفى باإلشارة إلى إضفاء صبغة العقار بالتخصيص على المنقول الذي يلحقه صاحبه بعقاره وبذلك ترك الحرية للقضاء في أن يستخلص من ظروف كل حالة ما إذا كان المنقول قد ألحق بالعقار أم ال. 684 ثالثا : العقا ارت غير المادية: جاء في نص المادة ق.م.ج على أنه : " يعتبر ماال عقاريا كل حق عيني يقع على عقار بما في ذلك حق الملكية وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عيني على عقار " والحقوق العينية غير المادية المقصودة قد تكون أصلية مثل حق اإلرتفاق وحق اإلنتفاع أو تبعية مثل التأمينات الواردة على العقار مثل ذلك حقوق اإلمتياز والرهن واإلختصاص كما أن الدعاوي المنصبة على عقار عبد الر ازق أحمد السنهوري المرجع السابق ص. حمة م ارمرية المرجع السابق ص. 65 7

24 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة مادي تعتبر عقار غير مادي وجميع هذه الحقوق ال يجوز حجزها حج از مستقال على العقار الذي ترد عليه. المطلب الثاني: عقار مملوك لغير المدين: العقار المملوك لغير المدين إما أن يكون في يد الحائز ( حائز العقار ) واما أن يكون في يد الكفيل العيني وهذا ما سنتطرق إليه في الفرع األول والثاني على التوالي. الفرع األول: عقار في يد الحائز: 9 تنص المادة ق.م.ج بأنه: " يعتبر حائز للعقار المرهون كل من إنتقلت إليه بأي سبب من األسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر قابل للرهن دون أن يكون مسؤوال مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن ". وعليه إذا كان العقار مثقال بحق عيني ثم إنتقلت ملكية هذا العقار إلى شخص آخر غير مسؤول شخصيا عن الدين فإن هذا الشخص يسمى حائ از ولكي يكون حائ از للعقار يجب أن تتوافر فيه الشروط التالية: - أن يكون العقار مثقال برهن رسمي أو حيازي أو بأي حق عيني تبعي كحق اإلختصاص وحق اإلمتياز. - أن تنتقل ملكية العقار المثقل بتأمين عيني تبعي بأي سبب من األسباب كالبيع أو الهبة إلى أحد األشخاص ( وهو الحائز (. يجب أن ال - يكون من تلقى ملكية العقار أو الحق العيني المرهون مسؤوال مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن فإذا كان الشخص مدينا متضامنا مع المدين األصلي أو كفيال شخصيا له فال يعتبر في هذه الحالة حائ از. الفرع الثاني: عقار في يد الكفيل العيني: الكفيل العيني هو كل شخص رهن عقا ار مملوكا له ضمانا لدين في ذمة شخص آخر ( الغير ) وهو ليس مدينا أو مسؤوال مسؤولية شخصية عن الدين لكنه مسؤول عن هذا الدين في حدود العقار المرهون فهو كحائز لكنه يختلف عنه في أنه يقوم بإ اردته برهن عقاره السعيد قشاشطة الحجز التنفيذي على األمالك العقارية وفق القانون رقم 09/08 المؤرخ في 008/0/5 المتضمن قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق جامعة الشهيد حمة لخضر الوادي 04 ص. 8 نصر الدين مروك المرجع السابق ص. 8

25 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة لضمان دين في ذمة الغير على عكس الحائز الذي ينتقل إليه العقار مثقال برهن دون أن يتدخل في ترتيب هذا الرهن. ولم يتعرض قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية إلى اإلج ارءات الواجب إتباعها لتنفيذ على عقار مرهون لكن القانون المدني تناول تلك اإلج ارءات في المادتين 90 وقد نصت المادة ق.م.ج بأنه : " إذا كان ال ارهن شخصا آخر غير المدين فال يجوز التنفيذ على ماله إال على ما رهن من ماله وال يكون حق الدفع بتجريد المدين إال إذا وجد إتفاق يقضي بغير ذلك ". وتنص المادة 90 ق.م.ج بأنه: " يمكن للدائن بعد التنبيه على المدين بالوفاء أن ينفذ بحقه على العقار المرهون ويطلب بيعه في اآلجال ووفقا لألوضاع المقررة في قانون اإلج ارءات المدنية واذا كان ال ارهن شخصا آخر غير المدين جاز له تفادي أي إج ارء موجه إليه إن هو تخلى عن العقار المرهون وفقا لألوضاع واألحكام التي يتبعها الحائز في تخلية العقار. ويستفاد من نص هاتين المادتين أن الكفيل العيني إذا إلتزم بوفاء دين خاص بالمدين وذلك بأن قام برهن عقاره للوفاء بهذا الدين فللدائن المرتهن أن يباشر إج ارءات التنفيذ العقار على العقار المرهون دون باقي أموال الكفيل العيني ألن هذا األخير ليس مسؤوال مسؤولية شخصية عن هذا الدين إال في حدود العقار المرهون وبذلك فإن إج ارءات التنفيذ على العقار المرهون يجب أن تكون في مواجهة الكفيل العيني ال في مواجهة المدين فأمر الحجز العقاري يكون ضد الكفيل العيني وتسجيل الحجز يكون بإسمه ال باسم المدين وأن كل إج ارءات الحجز تكون في مواجهته. وهذا ما نصت عليه المادة 90 ق.م.ج : "... فال يجوز التنفيذ على ماله أي مال الكفيل العيني- إال ما رهن من ماله... ". ويرى الدكتور عبد الر ازق السنهوري بأنه يستطيع الدائن المرتهن أن ينفذ على أموال المدين نفسه بإعتباره دائنا عادي له وهذا طبقا ألحكام الضمان العام المخول للدائن على أموال مدينه إلى جانب التنفيذ على العقار المرهون المملوك للكفيل العيني وبذلك يجوز للدائن المرتهن أن يختار أي األموال التي يبدأ التنفيذ عليها فقد يبدأ بالتنفيذ على العقار المرهون المملوك للكفيل العيني وقد يختار البدء بالتنفيذ على األموال المملوكة للمدين نفسه أو قد يختار أن ينفذ على المالين معا إذا لم يكن أحد المالين كاف للوفاء بالدين واذا كان األمر كذلك فال يجوز للكفيل العيني أن يلزم الدائن بالبدء في التنفيذ على أموال المدين أي ليس 9 فتحي والي المرجع السابق ص. 5 أحمد أبو الوفاء إج ارءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية منشأة المعارف ط 0 مصر 99 ص 676. عبد العزيز بداوي المرجع السابق ص. 8

26 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة له حق الدفع بتجريد المدين أوال قبل الشروع في التنفيذ على عقاره المرهون إال إذا وجد إتفاق يقضي بغير ذلك وهذا ما نصت عليه المادة 90 م ق.م.ج. كما نصت المادة 90 في الفقرة الثانية بأنه إذا كان ال ارهن هو الكفيل العيني فأنه يستطيع أن يتفادى إج ارءات التنفيذ الموجهة ضده وذلك بتخلية العقار وفقا لألوضاع القانونية المقررة لحائز العقار في تخلية العقار والكفيل العيني في هذه الحالة بأخذ حكم حائز العقار في مسألة تخلية العقار وفي اإلج ارءات الواجب إتباعها لهذا الغرض. عبد الر ازق أحمد السنهوري المرجع السابق ص. 40 0

27 الفصل األول شروط صحة عقد البيع بالمزايدة ملخص الفصل األول: ونستخلص في نهاية هذا الفصل بأن البيع بالم ازد العلني هو عملية بيع وش ارء عن طريق تقديم سعر بواسطة من يرغب في الش ارء يزيد على السعر المقدم سابقا وحتى الوصول إلى السعر األعلى الذي ال يستطيع أحد أن يزيد عليه حيث يتقدم شخص بسعر يظهر إستعداده ألخذ العقار المعروض وال يتم القبول إال برسو الم ازد على آخر عطاء ويجب على الشخص ال ارغب في المشاركة في عملية البيع بالم ازد للعقار أن تتوفر فيه أهلية المشاركة في البيع بالم ازد وأال يكون من األشخاص الممنوعين قانونا من المشاركة في البيع بالم ازد العلني للعقار. ويكون العقار محل البيع مملوكا للمدين وهي الحالة العادية وقد يكون مملوكا للغير المدين كما هو الشأن لحائز العقار والكفيل العيني وينقسم العقار بدوره إلى عقار بطبيعته كاألرض واألموال المدمجة في األرض أو عقا ار بالتخصيص وهو شيء منقول بطبيعته رصده مالكه لخدمة واستغالل العقار بطبيعته.

28

29 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني الفصل الثاني : إج ارءات بيع العقار بالم ازد العلني سنتناول في هذا الفصل مرحلة بيع العقار عن طريق الم ازد وسنتعرض فيه إلى اإلج ارءات السابقة على جلسة بيع العقار ثم إلى إعداد العقار محل البيع وتحديد زمان ومكان إج ارء الم ازيدة والى كيفية اإلعالن والنشر عن جلسة البيع. ثم سنتناول بد ارسة اإلج ارءات المتبعة بجلسة الم ازيدة ونتعرف من خاللها على إج ارءات سير جلسة الم ازيدة وكيفية إج ارء البيع وصدور حكم رسو الم ازد كما سنتعرض إلى اآلثار المترتبة عن بيع العقار بالم ازد العلني والمتمثلة في نقل ملكية العقار إلى ال ارسي عليه الم ازد وتطهير هذا العقار من الحقوق العينية المثقل بها. وعلى هذا األساس نقسم هذا الفصل إلى مبحثين نتناول في المبحث األول اإلج ارءات السابقة عن جلسة الم ازيدة )أي جلسة بيع العقار( وسندرس في المبحث الثاني اإلج ارءات المتبعة بجلسة الم ازيدة.

30 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني المبحث األول: اإلج ارءات السابقة لجلسة بيع العقار: نقصد باإلج ارءات السابقة على انعقاد جلسة البيع )أي جلسة الم ازيدة( بتلك اإلج ارءات الممهدة والتحضيرية النعقاد جلسة بيع العقار المحجوز لذلك البد من اتباع اإلج ارءات والقواعد التي رسمها القانون وحددها حيث تم إعداد العقار لبيعه بالم ازد العلني باعتماد أكبر عطاء يقدم )المطلب األول( ثم تأتي مرحلة تحديد زمان ومكان إج ارء البيع بالم ازيدة )المطلب الثاني( وأخي ار يتم اإلعالن عن بيع العقار بالم ازد العلني وهذا ما سنتناوله في )المطلب الثالث(. المطلب األول: إعداد العقار للبيع: بعد أن يتم الحجز على العقار بقيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية تبدأ المرحلة التالية وهي مرحلة إعداد العقار لبيعه وفي هذه المرحلة أوجب القانون على الدائن مباشر اإلج ارءات أن يقوم بإيداع قائمة شروط البيع وذلك خالل مدة معينة وأن يرفق مع هذه القائمة بعض األو ارق ثم يقوم باإلعالن عن هذا اإليداع. ولقد إهتم المشرع الج ازئري بالمرحلة التي تسبق بيع العقار فوضع لها إج ارءات تضمن بيع العقار بأحسن الشروط وبالقدر الذي يضمن حقوق الحاجز والمحجوز عليه على أعلى ثمن وتتمثل هذه اإلج ارءات في إعداد قائمة شروط البيع ( الفرع األول ) وايداعها لدى أمانة ضبط المحكمة التي يجري التنفيذ في دائرة إختصاصها وهذا ما نصت عليه المادة 77 ق.إ.م.إ واإلنذار بهذا اإليداع إلى أصحاب الحقوق إلتاحة الفرصة لهم لإلعت ارض على القائمة ( الفرع الثاني ) بإبداء مالحظاتهم أو لرفع دعاوي محددة قانونا لذلك ومن ثمة اإلعالن عن البيع وهذا ما نصت عليه المادة 740 وما يليها ق.إ.م.إ. الفرع األول: إعداد قائمة شروط البيع: قائمة شروط البيع هي وثيقة قانونية تتضمن كافة البيانات التي تؤدي إلى التعريف الكامل والدقيق بالعقار الم ارد بيعه والشروط التي يقوم الم ازد العلني على أساسها وذلك ليتمكن أصحاب المصلحة من إبداء كل المالحظات واإلعت ارضات على هذه القائمة وحسب أري فقهي حديث بفرنسا فإن القائمة تعتبر قبل جلسة اإلعت ارض مشروعا لعقد يقدم من جانب واحد أما بعد الفصل في اإلعت ارضات المقدمة عليها تعد عمال نهائيا مشكال لشرعية األط ارف. ووفقا للمادة 77 ق.إ.م.إ إذا لم يقم المدين المحجوز عليه بالوفاء خالل )0( يوما من تاريخ التبليغ الرسمي ألمر الحجز يحرر المحضر القضائي قائمة شروط البيع ويودعها بأمانة ضبط المحكمة التي يقع بدائرة إختصاصها العقار المحجوز أو أحد العقا ارت في حالة تعددها ووقوعها في دوائر إختصاص أكثر آمال كرباج مذكرة لنيل إجازة المدرسة العليا للقضاء الج ازئر 006 ص. 7 4 علي أبو عطية هيكل التنفيذ الجبري في قانون الم ارفعات المدنية والتجارية دار المطبوعات الجامعية مصر 008 ص. 76

31 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني من محكمة واحدة وهذا اإليداع يتم على صورة محضر يعده ويحرره أمين ضبط المحكمة ويؤشر عليه رئيس المحكمة. أوال : البيانات األساسية لقائمة شروط البيع: الهدف من إيداع قائمة شروط البيع هو بيان كل ما يهم أصحاب الشأن في التنفيذ سواء ال ارغب في دخول الم ازد لش ارء العقار أم من له مصلحة تتعلق به ولذلك فهي تشمل على ما يتعلق بالتحقق من مدى صحة إج ارءات التنفيذ وعلى بيان العقار محل التنفيذ وقيمته على وجه التقريب ومقدار الديون المقيدة عليه وأصحاب هذه الديون ومشروع عقد البيع ليطلع عليه كل من يتقدم للم ازد وليتمكن أصحاب المصلحة من د ارسة وابداء ما يعني لهم من مالحظات بصدده وقد أوجب المشرع في المادة 77 ق.إ.م.إ أن تشمل قائمة شروط البيع على البيانات التالية : - إسم ولقب كل من الدائنين المقيدين والحاجز والمدين وموطن كل منهم. - بيان السند التنفيذي الذي حصلت إج ارءات الحجز بمقتضاه مع تحديد مبلغ الدين. - تاريخ إنذار الحاجز أو الوكيل العيني إن وجد وتبليغه بالوفاء بمبلغ الدين خالل شهر. 4- تعيين العقا ارت في أمر الحجز مع بيان موقعها ومساحتها وحدودها ورقم القطعة األرضية واسمها عند اإلقتضاء وان كانت مفرزة أو مشاعة وغيرها من البيانات التي تفيد في تعيينها كما لو كان -5 العقار بناية يذكر الشارع ورقمه وأج ازء ومشتمالت العقار. تحديد شاغل العقار وصفته وسبب شغل العقار هل هو مؤجر أو معار أو أنه شاغر. 6- شروط البيع: يعتبر هذا البيان جوهر قائمة شروط البيع ويقصد بها الشروط التي يقترحها الدائن لمباشرة إج ارءات التنفيذ لكي يتم البيع على أساسها ويعرضها على أصحاب الشأن بقصد إبداء ما يرون من مالحظات بصددها وهي تختلف بإختالف كل حالة على حدى إذ يلتزم بهذا ال ارسي عليه الم ازد بإعتبارها شريعة الم ازد. يمكن أن تدرج في دفتر الشروط بعض البنود تتعلق بكيفية البيع وضمان ودفع الثمن وال عبرة ألي شرط يخالف النظام العام واآلداب كما لو تناول شرط منع بعض األشخاص من دخول الم ازد بدون وجه حق أو شرط السماح للمنوعين من الش ارء بالدخول في الم ازد. حمدي باشا عمر طرق التنفيذ وفقا للقانون رقم المؤرخ في 5 فيفري 008 المتضمن قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية دار هومة الج ازئر 0 ص. 9 حسين فريجة المبادئ األساسية في قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية ديوان المطبوعات الجامعية الج ازئر 00 ص. 0 5

32 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني أما فيما يخص الثمن األساسي لبيع العقار في الم ازد العلني يحدد بالقيمة التقريبية له في سوق العقا ارت المماثلة أو تعيينه من طرف الخبير ويحدد الثمن بموجب أمر على عريضة بناء على طلب المحضر القضائي أو الدائن بعد إثبات إيداع أتعاب الخبير بأمانة ضبط المحكمة والمحدد مسبقا من طرف رئيس المحكمة ويجب على الخبير المعين إيداع تقرير التقييم بأمانة الضبط خالل عشرة )0( أيام من تاريخ تعيينه واال أستبدل بخبير آخر عمال بالمادة 79 ق.إ.م.إ. 7- تجزئة العقار إلى أج ازء إذا كان في ذلك فائدة أفضل من حيث تحصيل اإلي اردات وزيادة الم ازيدين مع ذكر الثمن األساسي لكل جزء لكل ال يجوز تجزئة محل الحجز إذ كان وحدة إستغالل إقتصادية أو مجموعة فالحية إذ يجب أن تباع دفعة واحدة. 8- بيان المحكمة التي سيتم أمامها البيع وهي التي يوجد في دائرة إختصاصها العقار ويؤشر رئيس المحكمة المختص إقليميا على محضر إيداع قائمة شروط البيع وتاريخ جلسة البيع واإلعت ارضات وتحديد جلسة الحقة للبيع وتاريخ وساعة إنعقاده واذا خلت القائمة من هذه البيانات تكون قابلة لإلبطال بناء على طلب كل ذي مصلحة خالل أجل أقصاه جلسة اإلعت ارضات واال سقط حق التمسك بإبطالها ويمكن إعادة تجديدها على نفقة المحضر القضائي إذا تم إلغاء هذه القائمة. أما إذا إعترى البيانات التي حددتها المادة 77 ق.إ.م.إ السابقة الذكر نقص أو خطأ فال يحكم باإلبطال إال إذا كان من شأن ذلك أن يؤدي إلى التشكيك في حقيقة البيانات. ترفق قائمة شروط البيع عند إيداعها حسب نص المادة 78 ق.إ.م.إ بالوثائق التالية: - نسخة من السند التنفيذي الذي تم الحجز بمقتضاه. - نسخة من أمر الحجز. - نسخة من محضر التبليغ الرسمي للمحجوز عليه أو الحاجز أو الكفيل العيني إن وجد. 4- شهادة عقارية تتضمن القيود التي حصلت إلى غاية تاريخ الحجز. 5- مستخرج جدول الضريبة العقارية. ثانيا: التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع: يعد تحرير وايداع قائمة شروط البيع أوجب المشرع تبليغ بعض األشخاص عن طريق المحضر القضائي بتوجيه إنذار باإلطالع على القائمة وذلك خالل خمسة عشر 6 آمال كرباج المرجع السابق ص. 8 حسين فريجة المرجع السابق ص. 0 أحمد أبو الوفاء المرجع السابق ص 5.

33 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني )5( يوما الموالية إليداع قائمة شروط البيع وهذا ليتمكنوا من إبداء مالحظاتهم واعت ارضاتهم وهذا ما نصت عليه المادة 740 ق.إ.م.إ وهم: - المدين المحجوز عليه لشخصه أو في موطنه أو محل إقامته. - الكفيل العيني والحاجز للعقار أو الحق العيني العقاري إن وجد. - المالكين على الشيوع إذا كان العقار أو الحق العيني العقاري مشاعا. 4- الدائنين المقيدين في شهادة القيد المسلمة بعد تسجيل الحجز وذلك في موطنهم المختار. 5- بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المقاسم أو المقايض به إن وجد. 6- إلى الورثة في الموطن المختار فإن لم يكن لهم موطن مختار فموطن المتوفى دون بيان األسماء والصفات ليطلعوا على قائمة شروط البيع ولتدرج مالحظاتهم قبل البيع. كما يجب أن يشمل محضر التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع طبقا للمادة 74 ق.إ.م.إ فضال عن البيانات المعتادة ما يأتي: - تاريخ إيداع قائمة شروط البيع. - تعيين العقار أو الحقوق العينية العقارية المحجوزة باإلجمال. - الثمن األساسي المحدد جملة أو لكل جزء. 4- تاريخ وساعة الجلسة المحددة للنظر في اإلعت ارضات المحتملة وتاريخ وساعة جلسة البيع بالم ازد العلني. واالعت ارضات 5- إنذار المبلغ لهم باإلطالع على قائمة شروط البيع إلبداء المالحظات المحتملة وال سقط حقهم في التمسك بها. بعد إيداع قائمة شروط البيع وتبليغ األشخاص المعنين بها يقوم المحضر القضائي بنشر مستخرج من هذه القائمة في جريدة يومية وطنية يختاره المحضر تبعا ألهمية األموال المحجوزة بغض النظر عن اللغة الصادرة بها كما يقوم بالتعليق في لوحة إعالنات المحكمة التي يوجد بها العقار خالل ثمانية )08( أيام التالية آلخر تبليغ رسمي بإيداع القائمة وترفق صورة من اإلعالن في الجريدة والنسخة من محضر التعليق مع ملف التنفيذ ويجوز لكل شخص اإلطالع على قائمة شروط البيع في مكتب المحضر القضائي أو في أمانة ضبط المحكمة. عبد الرحمان بربارة طرق التنفيذ من الناحيتين المدنية والج ازئية منشو ارت البغدادي ط الج ازئر 009 ص بلقاسم محمد أمين المرجع السابق ص. 60

34 ص الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني الفرع الثاني: اإلعت ارض على قائمة شروط البيع: خصص المشرع وسيلة إج ارئية هامة القصد منها تصفية جميع المنازعات التنفيذية المتعلقة بالعقار قبل الشروع في نزع ملكية عقار المدين وبيعه بالم ازد العلني هذه الوسيلة هي اإلعت ارض على قائمة شروط البيع. أوال: تعريف اإلعت ارض: اإلعت ارض هو منازعة موضوعية متعلقة بالتنفيذ على العقار التي يبدي بها ذوو الشأن مالحظاتهم ويتم بموجبه التمسك ببطالن إج ارءات التنفيذ لعيب شكلي إج ارئي أو موضوعي أو تعديل شروط البيع الواردة في القائمة المودعة بأمانة ضبط المحكمة والمبلغة رسميا إلى األشخاص الذين لهم الحق في االعت ارض على هذه القائمة ويعتبر االعت ارض على قائمة الشروط البيع بأنه خصومة قضائية في التنفيذ على العقار المحجوز له ميعاد معين واج ارءات محددة قانونيا. ثانيا : موضوع االعت ارض: يتخذ االعت ارض على قائمة شروط البيع ثالثة صور يمكن ذكر كما يلي: - أوجه البطالن إعتمد المشرع الج ازئري على النظرية الحديثة في البطالن في المادة 64 ق.أ.م.إ والتي تقضي بأن البطالن ال يتقرر إال إذا نص القانون ص ارحة على ذلك وعلى من يتمسك به أن يثبت الضرر الذي لحقه 60 وفقا للمادة ق.إ.م.إ ونتيجة لذلك فرق المشرع بين البطالن المطلق الذي ال أثر له قانونا والبطالن النسبي المعلق على مطالبة األط ارف مع قابلية التصحيح وقد تصدت المادة 64 ق.أ.م.إ لحالة قابلية إج ارء من إج ارءات التنفيذ أو الحجز لإلبطال وليس لحالة البطالن المطلق ونستند فيما ذهبنا إليه على: أن المطالبة بالبطالن إج ارء أمر جوازي. قابلية الحق في طلب اإلبطال للسقوط. - - أما عن اإلج ارءات الواجب إتباعها عند المطالبة بالحكم ببطالن اإلج ارء وزوال ما ترتب عليه من آثار فنذكرها على النحو اآلتي: - يقدم الطلب من طرف المحجوز عليه أو لكل ذي مصلحة وهو الغير في التنفيذ ضد الحاجز والمحضر القضائي. يقدم الطلب بموجب دعوة إستعجالية أمام المحكمة التي يباشر فيها التنفيذ. خالل أجل شهر واحد من تاريخ اإلج ارء واال سقط الحق في اإلبطال وأعتبر صحيحا مدحت محمد الحسيني منازعات التنفيذ دار المطبوعات الجامعية اإلسكندرية مصر حمه م ارمرية المرجع السابق ص 97.

35 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني أما إذا تبين للقاضي أن طلب اإلبطال تعسفي جاز الحكم على المحجوز عليه بغ ارمة مادية ال تقل عن 0 دج(. عشرين ألف )000 - المالحظات يقصد بالمالحظات الطلبات التي تبدى من كل ذي مصلحة سواء كان المدين أو الحائز أو أحد الدائنين الممتازين أو مستأجر العقار أو صاحب حق االنتفاع أو حق االرتفاق بقصد - تعديل شروط البيع بما يحقق مصلحته ويكون إبداؤها - بدون رفع دعوى على شكل عريضة ويمكن أن تتمحور المالحظات في النقاط التالية: 79 أ. الزيادة في الثمن األساسي ويكون ذلك بناءا على تقدير خبير عقاري وفقا للمادة ق.إ.م.إ وبيع العقار صفقة واحدة أو على صفقات. ب. إضافة بعض الشروط ألن فيها مصلحة لطالبها أو طلب صاحب حق االنتفاع أو حق االرتفاق إلى اإلشارة إلى حقه كي ال تنازعه فيها مشتري العقار. ج. التعديل بحذف شرط مخالف للنظام العام أو اآلداب العامة مثل إستبعاد شخص من الم ازيدة بدون وجه حق أو طلب حذف شرط عدم رد الثمن في حالة إستحقاق العقار. - وقف إج ارءات البيع بالرجوع إلى ق.إم. إ نجد أن المشرع نص على حاالت معينة يتخذ فيها سبيل االعت ارض كوسيلة ألبداء بعض الطلبات تهدف في مجملها إلى وقف إج ارءات البيع مؤقتنا أو تأجيلها وتتمثل هذه الحاالت في: أ. الحالة األولى: طلب وقف البيع بعض العقا ارت المحجوزة للحد من األثر الكلي للحجز وفقا للمادة 74 ق إم.إ يجوز لكل من المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أن يطلب بطريق االستعجال وقف إج ارءات البيع على عقار أو أكثر من العقا ارت المعينة المحجوزة إذا ثبت أن قيمة إحدى هذه العقا ارت التي تظل اإلج ارءات مستمرة بالنسبة إليه تكفي للوفاء بحقوق جميع الدائنين الحاجزين. يحدد األمر الصادر في هذا االعت ارض العقا ارت التي تتوقف عليها إج ارءات البيع مؤقتا ومع ذلك يجوز لكل دائن حتى بعد الحكم برسو الم ازد أن يستمر في بيع تلك العقا ارت إذا لم يكف ثمن ما بيع من عقا ارت للوفاء بحقه. 9 عبد الرحمان بربارة المرجع السابق ص. 6 مدحت محمد الحسيني المرجع السابق ص 659. حمة م ارمرية المرجع السابق ص 00.

36 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني 744 ب. الحالة الثانية: طلب تأجيل البيع طبقا ألحكام المادة ق.إم.إ يجوز للمدين أن يطلب بطريق االستعجال تأجيل إج ارءات بيع العقار أو الحق العيني العقاري إذا ثبت أن اإلي اردات السنوية لهذا العقار في سنة واحدة )0( كافية للوفاء بديون جميع الدائنين الحاجزين و يعين األمر الصادر بتأجيل الموعد الذي تبدأ فيه اإلج ارءات البيع في حالة عدم الوفاء م ارعيا في ذلك المهلة الالزمة للمدين ليستطيع الوفاء بهذه الديون و للمحكمة كامل السلطة في تقدير وجاهة األسباب التي تدعو لطلب تأجيل إج ارء البيع و الطمئنانها على قدرة المدين على الوفاء في ألجل الذي تحدده له والغرض منه تمكين المدين من فرصة الوفاء بما هو مطلوب منه وتأجيل بيع العقار بعد قيام القرينة على ترجيح إمكانية الوفاء إذا أمهل و يحدد األمر الصادر بتأجيل البيع األجل الذي يستأنف في إج ارءات البيع إذا لم يتم الوفاء و طلب تأجيل إج ارءات بيع العقار في أي حالة تكون عليها اإلج ارءات إلى ما قبل اعتماد العطاء. 745 ج. الحالة الثالثة: طلب وقف اإلج ارءات لرفع دعوى الفسخ حيث نص المادة ق.إم.إ على أنه إذا وجد بين الدائنين بائع العقار أو أحد المقايضين به أو الشريك المقاسم بلغ له المحضر القضائي إنذار بأنه في حالة عدم رفع دعوى الفسخ لعدم دفع الثمن أو الفرق في الثمن او طلب إعادة البيع عن طريق البيع بالم ازد العلني والتأثير بذلك قائمة شروط البيع قبل الجلسة المحددة لالعت ارضات بثالثة أيام على األقل سقط في ذلك. غير أنه إذا رفع دعوى الفسخ أو قدم طلبا إلعادة البيع بالم ازد العلني في األجل المحدد قام المحضر القضائي بتأشير ذلك على قائمة شروط البيع وتوقف عن االستم ارر في إج ارءات البيع إلى حين الفصل في هذه الدعوى من طرف قاضي الموضوع. المطلب الثاني: تحديد زمان ومكان إج ارء البيع بالم ازيدة: فبيع المال المحجوز يجب أن يتم دائما بإتباع إج ارءات الم ازيدة ضمن جلسة علنية يتم تحديد تاريخ ومكان إنعقادها من طرف رئيس المحكمة في محضر إيداع قائمة شروط البيع وعليه سنتناول تاريخ ومكان إج ارء البيع بالم ازد العلني في الفرع األول والثاني على التوالي: الفرع األول: تحديد تاريخ )زمان( إج ارء الم ازيدة: حيث ينفذ موعد البيع المحدد في محضر إيداع قائمة شروط البيع المودع لدى أمانة ضبط المحكمة والذي يخبر به أصحاب الشأن إذا لم يقدم أي اعت ارض على 0 مدحت محمد الحسيني المرجع السابق ص 66. حمة م ارمرية المرجع السابق ص 00. عبد الرحمان بربارة المرجع السابق ص. 48

37 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني القائمة أما إذا قدمت اعت ارضات فإن التحديد المقدم يسقط لذلك يجب تحديده مرة أخرى بناء على طلب يقدمه المحضر أو أي طرف من األشخاص المشاركين في عملية الحجز على العقار أن يكون مقيدا بموجب أمر على عريضة يصدره رئيس المحكمة وال يصدر هذا األمر إال بعد التحقق والفصل في جميع االعت ارضات التي سجلت ويخطر المحضر القضائي الدائنين المقيدين و المدين المحجوز عليه والحاجز و الكفيل العيني والحائز إن وجد بتاريخ و ساعة و مكان جلسة البيع بالم ازد العلني ثمانية )08( أيام على األقل قبل تاريخ الجلسة. الفرع الثاني: مكان إج ارء الم ازيدة: على رئيس المحكمة أن يحدد مكان بيع العقار المحجوز إذ يجب 75 أن ي ارعي في هذا الصدد ما ورد في نص المادة 740 ق.إم.إ إضافة لما ذكر في نص المادة ق.إم.إ حيث تؤكد المادتين أن مكان بيع العقار يجب أن يكون في دائرة اختصاص المحكمة التي أودعت فيها قائمة شروط البيع إال أنه قد يكون من المصلحة والفائدة إج ارء البيع في مكان آخر فمنها يجب أن يتضمن أمر رئيس المحكمة هذا المكان بناء على طلب المدين أو الدائنين. المطلب الثالث: اإلعالن عن البيع: يعد اإلعالن عن البيع من اإلج ارءات المهمة التي من شأنها التمهيد إلج ارء عملية البيع في الزمان والمكان المعينين والهدف من هذا اإلج ارء هو إعالم الجمهور بالمعلومات األساسية عن البيع ودعوة ال ارغبين في الش ارء للحضور واإلشت ارك في البيع بالم ازد العلني وعليه فهو يعد أحد العوامل الرئيسية التي تساهم في نجاح عملية البيع بالم ازد العلني وسنتناول في هذا المطلب اإلعالن عن إج ارء البيع بالم ازد العلني )الفرع األول( وسندرس في )الفرع الثاني( الج ازء المترتب عن عدم القيام باإلعالن. الفرع األول: اإلعالن عن إج ارء البيع بالم ازد العلني: حتى تنعقد عملية البيع بالم ازد البد أن يسبقها إعالن عن البيع الذي يقوم به المحضر القضائي وهو نوعان: إعالن خاص ويكون ألط ارف خصومة التنفيذ واعالن عام يكون للجمهور ال ارغبين في الش ارء. أوال: اإلعالن الخاص: 747 توجب المادة ق.إ.م.إ على المحضر القضائي إخطار جميع الدائنين المقيدين والمدين المحجوز عليه والحائز والكفيل العيني إن وجدا بتاريخ وساعة ومكان جلسة البيع بالم ازد العلني في مهلة ثمانية )08( أيام قبل إنعقاد جلسة الم ازيدة على األقل دون أن تنص على الج ازء المترتب في حالة عدم إخبارهم بهذا الموعد والمبدأ أن هؤالء األشخاص ال يحتاجون لمعرفة تاريخ البيع أو حتى شروطه أحمد أبو الوفا المرجع السابق حميد نموش بيع العقار المحجوز مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق جامعة البويرة 0 ص 96.

38 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني ذلك أن التبليغ الموجه إلى أط ارف التنفيذ أو األشخاص الذين حددتهم المادة 740 ق.إ.م.إ يغني عن إعالمهم الحقا بجلسة البيع ألن البيع يتضمن تاريخ وساعة البيع بالم ازد العلني ويكون هذا اإلعالن متى أوقف البيع بعد تقديم اإلعت ارضات على قائمة شروط البيع واإلج ارءات. ثانيا: اإلعالن العام: بعد أن يتم إخبار ذوي الشأن بيوم ومكان البيع يجب أن يتم اإلعالن عن البيع للجمهور ولكي يزيد عدد المشاركين في الم ازيدة يقع التنافس بقصد الوصول إلى أعلى سعر للبيع وقد ألزمت المادة 749 ق.إ.م.إ المحضر القضائي بتحرير مستخرج من مضمون السند التنفيذي وقائمة شروط البيع يتضمن البيانات التي يتضمنها مستخرج البيع والمحددة بنفس المادة المذكورة أعاله موقعا منه في آجال ثالثين يوما على األكثر وعشرين يوما على األقل من تاريخ حلول جلسة الم ازد وذلك عن طريق النشر والتعليق الذي يكون على نفقة طالب التنفيذ ويتضمن هذا المستخرج الم ارد إعالنه بيانات محددة بالمادة 749 ق.إ.م.إ وهي: - إسم ولقب كل من الدائن الحاجز والمدين المحجوز عليه والحائز والكفيل العيني إن وجد وموطن كل منهم. - تعيين العقار كما ورد في قائمة شروط البيع. - الثمن األساسي لكل جزء من العقار / أو الحق العيني العقاري. 4- تاريخ وساعة البيع بالم ازد العلني. -5 تعيين المحكمة التي يجري فيها البيع أو أي مكان آخر للبيع. وبهذا فإن اإلعالن عن البيع بالم ازد العلني للحضور يتم عن طريق التعليق والنشر ويثبت بتقديم صورة إلى الجريدة أو تأشيرة الموظف المؤهل لذلك وقد حدد المشرع بموجب المادة 750 ق.إ.م.إ األمكنة التي يتم التعليق والنشر بها وهذا لكي يحدد اإلعالن أغ ارضه ينبغي أن يحصل بطريقة من شأنها إعالم أكبر عدد من الجمهور وهاته األمكنة هي : - في باب أو مدخل لك عقار من العقا ارت المحجوزة ( مباني أو أ ارضي ) فإذا كان العقار أرضا جرداء يكون التعليق على لوحة تثبت على األرض الم ارد بيعها. - في جريدة يومية وطنية أو أكثر حسب أهمية العقار المحجوز وهذا بالنشر في إحدى الصحف اليومية. حسيان رضا الحجز التنفيذي على العقار والحقوق العينية العقارية على ضوء قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية مذكرة لنيل شهادة الماجيستير في القانون الخاص جامعة وه ارن 0 ص. 4 السعيد قشاشطة المرجع السابق ص 0. حسيان رضا نفس المرجع ص. 5

39 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني - في لوحة اإلعالنات بالمحكمة التي يتم فيها البيع. 4- في لوحة اإلعالنات بقباضة الض ارئب والبلدية التي يوجد فيها العقار. 5- في الساحات واألماكن العمومية. 6- في أي مكان آخر يحتمل أن يتضمن جلب أكبر عدد من الم ازيدين مثال على أبواب المالعب واألسواق. ولكي يحقق اإلعالن عن البيع أغ ارضه ينبغي أن يتم في موعد مناسب وذلك فإن الموعد المناسب هو ذلك الموعد الذي يحقق التوازن بين مصلحتين : مصلحة ال ارغبين في الش ارء التي تستدعي اشت ارط الحصول على اإلعالن قبل اليوم المحدد للبيع بفترة مناسبة ليتمكن الشخص ال ارغب في الش ارء من التفكير واإلستعداد للش ارء وحسنا ما فعل المشرع الج ازئري في المادة 749 ق.إ.م.إ بتحديد الميعاد بثالثين يوما على األكثر وعشرين يوما على األقل على تاريخ حلول جلسة الم ازيدة. الفرع الثاني: الج ازء المترتب على عدم قيام المحضر القضائي بإج ارءات النشر والتعليق: المادة تنص 75 ق.إ.م.إ " يمكن للدائنين الحاجزين والدائنين المتدخلين في الحجز والمدين المحجوز عليه والحائز والكفيل العيني تقديم عريضة إلى رئيس المحكمة لطلب إلغاء إج ارءات النشر والتعليق قبل جلسة البيع بثالثة )0( أيام على األقل واال سقط حقهم في ذلك ويفصل رئيس المحكمة في طلب اإللغاء يوم البيع وقبل إفتتاح البيع بالم ازد العلني بأمر غير قابل ألي طعن إذا قرر إلغاء إج ارءات النشر والتعليق أجل البيع إلى جلسة الحقة وأمر بإعادة هذه اإلج ارءات على نفقة المحضر القضائي إذا فصل برفض طلب اإللغاء أمر بإفتتاح البيع بالم ازد العلني فو ار". ما يستنتج من نص هذه - - المادة أنه إذا أخل المحضر القضائي بإج ارءات النشر والتعليق أجاز المشرع للدائنين الحاجزين والدائنين المتدخلين في الحجز والمدين المحجوز عليه والحائز والكفيل العيني تقديم عريضة إلى رئيس المحكمة لطلب إلغاء إج ارءات النشر والتعليق قبل جلسة البيع بثالثة )0( أيام على األقل كشرط لقبول الطلب ويفصل رئيس المحكمة في طلب اإللغاء يوم البيع بالم ازد العلني لكن قبل اإلفتتاح بأمر غير قابل للطعن وذلك إما: بإلغاء إج ارءات النشر والتعليق ويترتب عنه تأجيل البيع إلى جلسة الحقة مع األمر بإعادة اإلج ارءات على نفقة المحضر القضائي. برفض طلب اإللغاء ويتبع ذلك إفتتاح البيع بالم ازد العلني فو ار. حسيان رضا المرجع السابق ص. 7 حسيان رضا نفس المرجع ص. 8 عبد الرحمان بربارة المرجع السابق ص. 50

40 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني المبحث الثاني: اإلج ارءات المتبعة في جلسة بيع العقار بالم ازيدة: بعدما تعرضنا إلى اإلج ارءات السابقة على جلسة بيع العقار والمتمثلة في إعداد العقار للبيع وتحديد مكان وزمان إج ارء الم ازيدة واإلعالن عن البيع سنعرج في هذا المبحث على اإلج ارءات المتبعة أثناء وخالل جلسة الم ازيدة وكيفية إيقاع البيع وصدور حكم رسو الم ازد واآلثار المترتبة عنه وذلك في ثالثة مطالب نتناول في ( المطلب األول ) كيفية إج ارء الم ازد العلني ونتعرض في ( المطلب الثاني ) إلى حكم رسو الم ازد ونتطرق في ( المطلب الثالث ) إلى آثار بيع العقار بالم ازد العلني. المطلب األول: إج ارءات الم ازيدة: سنعالج في هذا المطلب اإلج ارءات التفصيلية التي على أساسها تتم عملية بيع العقار بالم ازد العلني والى الكيفية التي يقع بها البيع وصدور حكم برسو الم ازد ونتط رق إلى بعض العوارض التي قد تعترض عملية بيع العقار وتحول دون مواصلة السير في إج ارءات البيع وعلى هذا األساس نقسم هذا المطلب إلى فرعين نتعرض في )الفرع األول( إلى إج ارءات جلسة الم ازيدة ثم سنتناول بعض العوارض التي قد تطرح على المحكمة الناظرة في جلسة البيوع العقارية في )الفرع الثاني(. الفرع األول: إج ارءات جلسة الم ازيدة: يتولى محافظ البيع إج ارء الم ازيدة أي البيع بالم ازد العلني مهما كانت قيمة العقار وتجري الم ازيدة في المكان والزمان المحددين لها وذلك وفقا ألحكام المادة 75 ق.إ.م.إ فيجري البيع بالم ازد العلني في جلسة علنية برئاسة رئيس المحكمة أو القاضي المعين لهذا الغرض رئيس القسم العقاري وذلك بمقر المحكمة التي أودعت فيها قائمة شروط البيع في التاريخ والساعة المحددين لذلك وتكون بحضور المحضر القضائي وأمين الضبط وحضور الدائنين المقيدين والمدين المحجوز عليه والحاجز والكفيل العيني إن وجدا أو بعد إخبارهم بتاريخ الجلسة بثمانية )08( أيام على األقل وحضور عدد من الم ازيدين ال يقل عن ثالثة أشخاص وبعد إنعقاد جلسة البيع تحت إش ارف الرئيس يجب على الرئيس قبل األمر بإفتتاح الم ازد العلني التأكد من حضور أو غياب أط ارف الحجز ومدى إتمام إج ارءات التبليغ الرسمي لألشخاص الذين يوجب القانون إنذارهم واعالن البيع بالتأكد من إج ارءات النشر والتعليق ويتأكد من مدى توافر النصاب من الم ازيدين كما يقوم بتحديد مصاريف إج ارءات التنفيذ بما فيها أتعاب المحضر القضائي. وبعد التأكد من أن كل اإلج ارءات صحيحة يأمر الرئيس بإفتتاح الم ازد وينوه بشروط البيع ونوع العقار أو الحق العيني العقاري المعروض للبيع والثمن األساسي للبيع والرسوم والمصاريف ثم يحدد مبلغ التدرج القروي بشير سرحان إج ارءات الحجز العقاري في التشريع الج ازئري مذكرة لنيل شهادة الماجيستير كلية الحقوق جامعة الج ازئر 004 ص.. 4 4

41 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني في الم ازيدة حسب أهمية العقار وفي كل األحوال يجب أن يكفل هذا المبلغ عن عشرة آالف دينار )0,000( في كل عرض وذلك وفقا للمادة 754 ق.إ.م.إ. بعدها تبدأ جلسة الم ازيدة بالمناداة ولكل شخص أن يتقدم لش ارء العقار بنفسه أو بوكيل عنه شريطة أن تكون وكالته خاصة إذن وبعد التحقق من كافة الشروط المطلوبة والتي يجب على قاضي التنفيذ التأكد منها تبدأ إج ارءات البيع بالم ازيدة وفقا لما حدده القانون وتتمثل في: أوال: إعتماد العطاء األكبر: بعد إفتتاح الم ازد تبدأ العروض ويسقط العرض بعرض أعلى وكل عرض يكون مستقال تماما عن غيره من العطاءات األخرى وال يعتبر أي عرض مبني العرض السابق عليه وانما يعد كل عرض في ذاته إيجابا غير مقترن بأي شرط ومتى حكم ببطالن العرض األخير وجب إعادة الم ازد من جديد مع عدم اإلعتماد بأي عرض سابق. يقرر الرئيس رسو الم ازد على الم ازيد الذي عرض الثمن األعلى بعد النداء به ثالث م ارت متتالية تفصل بين كل نداء دقيقة واحدة ويلتزم ال ارسي عليه الم ازد بإيداع خمس )5/( الثمن والمصاريف والرسوم المستحقة أمام ضبط المحكمة ويدفع باقي الثمن في أجل أقصاه ثمانية أيام وهذا ما نصت عليه الفقرة الثالثة من المادة 757 ق.إ.م.إ وفي حالة الحجز على عدة عقا ارت وترتب بيعها على التعاقب فإنه ي ارعي ذلك في التنفيذ عند الم ازيدة فإن كان ثمن العقار األول غير كاف للوفاء يدين الحاجزين والمصاريف القضائية إنتقل إلى بيع العقا ارت األخرى حسب الترتيب ويكف القاضي عن البيع عند الحصول على القيمة 756 المطلوبة لذلك فالبيع يتم وفقا ألحكام المادة ق.إ.م.إ بالتتابع وحسب تتابع قيد الحجز المنصوص عليه بالمادة 74 منه وعليه وجب على الرئيس المشرف على البيع التوقف عن بيع باقي العقا ارت أو الحقوق العينية العقارية المحجوزة ويأمر برفع الحجز عنه تلقائيا. ثانيا: جلسات الم ازيدة: لقد نص القانون على جلسات للم ازيدة بنصه على جلسة الم ازيدة األولى والجديدة والموالية طبقا للمادة 754 كالتالي: ق.إ.م.إ وبين األسباب التي قد تط أر حتى يتم تأجيل جلسة الم ازيدة وهذا ما نبينه 5 أحمد أبو الوفاء المرجع السابق ص. 50 حسيان رضا المرجع السابق ص. 7 حسيان رضا نفس المرجع ص. 8

42 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني في الجلسة األولى: عند إفتتاح جلسة الم ازيدة فإذا تقدم الم ازيدون وتم عرض أكبر عطاء فإن الم ازد يرسو على من تقدم بأكبر عطاء لكن إذا توفر سبب جدي في عدم إمكان عقد جلسة للم ازيدة في التاريخ المحدد لها يمكن تأجيلها إلى تاريخ آخر يحدده الرئيس بعد التحقق من السبب ويؤجل البيع إما: بناءا على طلب أط ارف الحجز ألسباب جدية كقلة الم ازيدين وضعف العروض حسب ما ذكرته المادة 75 ق.إ.م.إ. أو إذا قرر القاضي ذلك من تلقاء نفسه ألحد األسباب الواردة في المادة 75 و 754 ق.إ.م.إ وهي: إذا لم يتوافر النصاب من الم ازيدين أي أقل من ثالثة أشخاص. إذا كان العرض المقدم أقل من الثمن األساسي للم ازيدة. إذا لم يتقدم أي أحد عرض خالل الخمسة عشرة )5( دقيقة. وفي هذه الحاالت يقوم الرئيس بإثبات ذلك في سجل الجلسة ويقرر تأجيل البيع إلى جلسة الحقة بذات الثمن األساسي وفي كل األحوال يجب أن يكون هذا التأجيل بموجب أمر مكتوب يتضمن تجديد جلسة الحقة للبيع خالل فترة ال تقل عن ثالثين يوما وال تزيد عن خمسة وأربعين يوما من تاريخ التأجيل وهذا طبقا للمادة 755 ق.إ.م.إ ويترتب على هذا التأجيل إعادة النشر والتعليق عن البيع بذات الطريقة المنصوص إليها. عليها في المادتين 749 و 750 ق.إ.م.إ التي سبق اإلشارة في الجلسة الثانية: نصت المادة 4/754 ق.إ.م.إ أنه وبعد إفتتاح الجلسة والتأكد من صحة اإلج ارءات وينوه الرئيس بشروط البيع ونوع العقار المعروض للبيع والثمن األساسي والرسوم والمصاريف القضائية ثم يحدد مبلغ التدرج في الم ازيدة حسب أهمية العقار كما بيناه سابقا فإن تبين أن العروض أقل من قيمة الثمن األساسي غير كاف لقيمة الدين والمصاريف قرر الرئيس تأجيل البيع وانقاص عشر )0/( الثمن األساسي مع إعادة النشر والتعليق. والمالحظ هنا أن المشرع لم يورد إحتمال عدم تقدم أي أحد بأي عرض خالل خمسة عشرة دقيقة كما في الفرض األول ولهذا فإن القاضي في هذه الحالة ال يمكنه إنقاص عشر )0/( الثمن األساسي ويتحتم عليه تأجيل الجلسة لتاريخ الحق غير أن هذا قد يؤدي لإلض ارر بمصالح األط ارف سواء الدائنين الحاجزين ألنه يؤخر الوفاء بمستحقاتهم وكذا بالنسبة للمدين المحجوز عليه ألنه يمكن التصور أنه ولعدة جلسات آمال كرباج المرجع السابق ص. 4 بلقاسم محمد أمين المرجع السابق ص. 68 آمال حبار الوجيز في التنفيذ طبقا ألحكام قانون اإلج ارءات المدنية الجديد دار العرب للنشر والتوزيع د.ط الج ازئر 0 ص. 5 6

43 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني قد ال يتقدم أي م ازيد إلبداء أي عرض وهذا ما يجعل الثمن األساسي ثابتا في حين أن قيمة العقار تزداد بالوقت خاصة إذا تصورنا أن الملفات تبقى عالقة لمدة طويلة وبهذا كان من األجدر أن إضافة إحتمال عدم تقديم أي عرض في هذا الفرض حتى يتمكن الرئيس من إنقاص عشر الثمن األساسي وتأجيل البيع لجلسة ثانية. في الجلسة الموالية: يباع العقار أو الحق العيني العقار لم تقدم بأعلى عرض ولو كان أقل من الثمن األساسي إال إذا قبل الدائن الحاجز أو أحد الدائنين المتدخلين في الحجز إ ستيفاء الدين عينا بالعقار أو الحق العيني العقاري بالثمن األساسي المحدد له. الفرع الثاني: عوارض بيع العقار ( تأجيل البيع ووقفه (: بينا بأن جلسة الم ازيدة أي جلسة بيع العقار المحجوز تنعقد في الميعاد وفي التاريخ وفي المكان وفي الساعة المحددة لها بموجب األمر المتضمن تحديد جلسة بيع العقار المحجوز. واألصل أن يتم الشروع في إج ارءات بيع العقار في هذه الجلسة لكن قد تحدث بعض األسباب أو الظروف والعوامل التي تحول دون اإلستم ارر في إج ارءات البيع وبذلك فقد يتم تأجيل البيع أو وقفه بحسب الحالة. أوال: تأجيل البيع: 75 نصت المادة الفقرة الثانية ق.إ.م.إ أنه: " يجوز تأجيل البيع بالم ازد العلني بطلب من أط ارف الحجز إذا كان للتأجيل أسباب جدية السيما قلة الم ازيدين وضعف العروض ". يتبين من نص المادة أنه قد تحدث ظروف تؤدي إلى التأجيل ومن بين هذه الظروف نجد حالة عدم تقدم أي أحد بأي عرض أو في حالة ضعف العروض يأمر بتأجيل البيع إلى جلسة أخرى ويالحظ أن المشرع الج ازئري لم يحدد األسباب التي قد تؤدي إلى تأجيل الم ازيدة بل إكتفى بالقول إذا كانت أسباب جدية حسب المادة المذكورة أعاله وترك أمر تقديرها إلى سلطة القاضي ويمكن إجمال األسباب المؤدية إلى التأجيل فيما يلي:. يجوز للقاضي الحكم بالتأجيل بناءا على طلب كل ذي مصلحة إذا قدم سببا جديا في ذلك واقتنع بواجهة األسباب التي بني عليها الطلب كأن يكون المدين في سبيله للوفاء أو يكون الزمان المحدد 4 للبيع غير مناسب وللمحكمة أن ترفض طلب التأجيل إذا لم يكن الطلب مبر ار. 7 4 حسيان رضا المرجع السابق ص. 40 بلقاسم محمد أمين المرجع السابق ص. 69 بداوي عبد العزيز المرجع السابق ص. حسيان رضا المرجع السابق ص. 9

44 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني إذا أمر القاضي عند فصله في اإلشكال المتعلق بإج ارء من اإلج ارءات التمهيدية للبيع بإعادته بإعادة اإلعالن عن البيع. كاألمر.. إذا لم يتقدم للش ارء أي أحد أو ما قدم من العروض غير كاف فإنه يحكم بتأجيل الم ازيدة وذلك وفقا للمادة 75 ق.إ.م.إ. ويكون كل تأجيل لمدة ال تقل عن 0 يوما من يوم الجلسة التي يقرر التأجيل فيها ويجوز التأجيل لمدة أوسع من ذلك أو وفق إج ارءات البيع بناءا على إتفاق طالب الحجز والمدين أو موافقة الحاجز على تقسيط المبالغ المستحقة أو ألسباب تستوجبها أحكام القانون. أما في التشريع المصري فنص على جواز التأجيل بنفس الثمن بناء على طلب كل ذي مصلحة إذا للتأجيل أسباب قوية. والحكم الصادر في طلب تأجيل البيع ال يقبل الطعن فيه بأي طريقة وليس هناك ما يمنع عادة تأجيل البيع كلما إقتضت مبر ارت التأجيل ومن الممكن تأجيل البيع إذا لم يتقدم مشتري للم ازيدة وفي هذه الحالة يجب إنقاص عشر الثمن األساسي مرة بعد مرة كلما إقتضى الحال. ثانيا: وقف البيع: يشبه الوقف في التأجيل ألن كليهما مبني على أسباب جدية إال أنهما يختلفان من حيث كون الوقف ال يتم غالبا فيه تحديد المدة على عكس التأجيل فالحكم القاضي به يحدد جلسة البيع والوقف قد يكون إجباري أو قد يكون جوازي. الوقف اإلجباري: ومن أسباب الوقف اإلجباري للبيع ما يلي: تخلف أي شرط جوهري إلج ارء التنفيذ يوجب حتما الوقف. إذا طعن بالتزوير في السند الذي يتم التنفيذ به أمرت المحكمة بإج ارء التحقيق في التزوير. إذا كان البائع الذي باع العقار للمنفذ عليه قد رفع دعوى الفسخ لعدم سداد الثمن أو المقايض وكان قد 4 رفع إعت ارضا على قائمة شروط البيع قبل جلسة اإلعت ارضات. حسيان رضا المرجع السابق ص. 0 أحمد أبو الوفاء المرجع السابق ص. 986 نبيل عمر وأحمد هندي الوسيط في التنفيذ الجبري دار الجامعة الجديدة للنشر د.ط اإلسكندرية 00 ص عبد الحميد الشواربي األحكام العامة في التنفيذ الجبري ( الفقه القضاء الصيغة القانونية ) منشأة المعارف اإلسكندرية مصر 00 ص

45 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني هاته الحاالت لم ينص عليها القانون ص ارحة وهي على سبيل المثال بل إعماال للقواعد العامة فإنه متى تحققت هذه األسباب وتأكد القاضي منها لم يكن أمامه سوى األمر بوقف البيع. الوقف الجوازي: إن حاالت الوقف الجوازي غير محددة فيجوز لمحافظ البيع أن يوقف إج ارءات التنفيذ واذا طلب منه ذلك و أرى جدية السبب ومن أمثلة ذلك في حالة وقف البيع بالنسبة لباقي العقا ارت المحجوزة عليها إذا كانت قيمة أحدهما تكفي للوفاء بكافة حقوق الدائنين الحاجزين واذا حكم القاضي بوقف البيع ثم ازل السبب الموجب للوقف أيا كان نوعه جاز لذوي المصلحة التقدم إلى السيد رئيس المحكمة المختصة بطلب تحديد يوم البيع. المطلب الثاني: حكم رسو الم ازد: ذكرنا بأن إيقاع البيع بالم ازد العلني على العقار يتم عند إعتماد العرض والعطاء األخير من طرف قاضي البيوع العقارية وفي نفس الجلسة وفور إعتماد هذا العرض يتم إصدار حكم رسو الم ازد وبهذا اإلج ارء يقع البيع ويصبح ال ارسي عليه الم ازد ( مشتري العقار ) ملزما بدفع المبلغ الذي رسا به الم ازد في المدة التي حددها القانون وعليه سنتعرض في هذا المطلب إلى تعريف حكم رسو الم ازد وطبيعته القانونية وحاالت إعادة بيع العقار. الفرع األول: المقصود بحكم رسو الم ازد: هو ذلك الحكم الذي يصدره قاضي البيوع العقارية في جلسة الم ازيدة الخاصة بيع العقار وبموجب هذا الحكم يتم ترسيم البيع القضائي على الشخص الذي قدم آخر عرض بعد النداء به ثالث )0( م ارت متتالية تفصل بين كل نداء دقيقة واحدة ويعتبر حكم مرسي الم ازد بأنه خاتمة لسلسلة من اإلج ارءات القانونية وهو الهدف الذي يصبوا إليه كل دائن حاجز بغرض إستيفاء دينه من ثمن بيع العقار. الفرع الثاني: الطبيعة القانونية لحكم رسو الم ازد: هناك إختالف في تحديد الطبيعة القانونية لحكم رسو الم ازد سواء في الفقه أو في مختلف التشريعات وتعددت النظريات خاصة في: الفقه اإليطالي: انقسم الفقه اإليطالي إلى أريين: -ال أري األول: قال أنه عقد بين السلطة القضائية ومن يتقدم بأحسن عطاء وقيل أنه عقد بين الموظف القضائي وبين ال ارسي عليه الم ازد وقيل أنه البيع الجبري يتم بتوافق سلطة الموظف مع إ اردة المشتري فيعتبر عقدا يبرم نتيجة توافق إ اردتها. 9 حسيان رضا المرجع السابق ص. بداوي عبد العزيز المرجع السابق ص. 8

46 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني -ال أري الثاني: أن البيع الجبري ليس عقدا بل هو عمل سلطة عامة يصدره موظف أعطاه القانون الصفة وأنه عمل قانوني من جانب واحد يتم بق ارر يصدر من الموظف العام على أنه ال يصدر إال إذا سبقه عمل قانوني آخر ذو طبيعة مختلفة هو تقديم العطاء في الم ازد. وقيل أن البيع الجبري بإعتباره عمال إج ارئيا يؤدي إلى خضوعه من حيث صحته وبطالنه إلى قواعد بطالن األعمال اإلج ارئية وأنه عند تفسير شروط البيع ال ينظر إلى إ اردة أي من الموظف العام أو الدائن مباشر اإلج ارءات أو المشتري وانما ينظر إلى األعمال والعناصر المكونة لخصومة التنفيذ. التشريع الج ازئري: 69 نصت المادة ق.م على انه ال يتم العقد في الم ازيدات إال برسو الم ازد ويسقط بم ازد أعلى ولو كان باطال وجاءت هذه المادة في الفصل الثالث المعنون بالعقد في القسم الخاص بشرط العقد وهذا النص جاء عاما ليشمل بذلك جميع الم ازيدات سواء كانت البيوع االختيارية أو الجبرية. و طبقا للمادة 600 ق.إم. إ فإن الحكم برسو الم ازد يعد من بين السندات التنفيذية و الواقع أن إيقاع البيع ال ارسي عليه الم ازد بيع عادي ينعقد تحت إش ارف القضاء و هو بيع ال يختلف عن البيع االختياري إال في أنه ال يتم بإيجاب وقبول البائع وانما ينطق به القاضي بإيقاع البيع جب ار عنه ويتحول هذا الحكم بعد مشهده كسند ملكية بالنسبة لل ارسي عليه الم ازد و لقد كيفت المحكمة العليا حكم رسو الم ازد على أنه عمل والئي ال يحتوي أي منازعة أو مواجهة و هو ليس حكما فاصال في خصومة قضائية و إنما هو مجرد محضر لبيان ما تم من إج ارءات في جلسة البيع و إثبات إيقاعه على من رسى عليه الم ازد و هو ق ارر يصدر عن القاضي بما له من سلطة والئية. غير أنه ال أري ال ارجح هو ال أري الذي يعتبر البيع القضائي عمل إج ارئي يسبقه عمل قانوني آخر يتمثل في العطاء ويرجع هذا ال أري لألسباب التالية: - ألن تطابق اإل اردتين منعدم فيه. - والختالف الباعث الدافع عن البيع الرضائي عن الباعث في البيع القضائي. فتحي والي المرجع السابق ص. 89 ق ارر المحكمة العليا بتاريخ 00/0/9 ملف رقم 97 المجلة القضائية العدد األول لسنة 00 ص 06 المبدأ " ال يعد حكم رسو الم ازد العلني حكما قضائيا بل ق ار ار والئيا صادر على شكل حكم قضائي وتبعا لذلك يجوز لصاحب المصلحة أن يتظلم من هذا الق ارر بدعوى البطالن المبتدئة أمام المحكمة التي وقع فيها البيع بالم ازد ومن ثم فال يجوز أن يطعن فيه بالنقض مباشرة ألن الطعن بالنقض ال يكون في األحكام القضائية الفاصلة في منازعة والصادرة نهائيا وهي الشروط التي ال تتوفر في الحكم المطعون فيه". نبيل إسماعيل عمر المرجع السابق ص

47 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني - طلب البيع رغم أنه إج ارء جوهري إال أنه أمام عدم اشت ارط المشرع وروده في شكل معين أو اشت ارطه أن يتوفر على بيانات معينة نستطيع القول أن المشرع لم يترتب على تخلفه بطالنا مطلقا و إنما يترتب عنه بطالنا مطالقا و إنما يترتب عنه بطالن نسبي. 4- المحكمة في إق اررها كيفت حكم رسو الم ازد على أنه عمل والئي ال يحتوي منازعة وال مواجهة ويهدف إلى إ ازلة عقبة قانونية تتمثل في إيقاع البيع. لذلك فالحكم القاضي برسو الم ازد هو أمر والئي رغم أنه يأخذ شكله ديباجة الحكم وهذه الطبيعة القانونية للبيع الجبري ال ينفي عنه صفة البيع وهي مقررة له بنص المادتين 60 ق.م. و 85 الفرع الثالث: القواعد التي يخضع لها حكم رسو الم ازد: رسم المشرع إج ارءات التنفيذ على العقار ووضع قواعد إج ارئية ثابتة كما خول للقاضي سلطة إيقاع البيع لل ارسي عليه الم ازد ألن حسن سير العدالة يقتضي هذا فصاحب الحق ال يملك الوقت الحاضر أن يقتضي حقه بنفسه ومن ثم صار من شأن الدولة أن تضع قواعد إج ارئية ثابتة لتسيير حصول صاحب الحق على حقه من مدينه وعليه فالمشرع فرض على المدين مالك العقار أوضاع قانونية خاصة تؤدي إلى بيع عقاره جب ار وعليه سنتطرق في هذا الفرع إلى القواعد التي تحكم رسو الم ازد. أوال : مشتمالت أو بيانات حكم رسو الم ازد: يستفاد من نص المادة 76 ق.إم. إ أنه ونظ ار للطبيعة الخاصة لحكم رسو الم ازد أوجبت المادة أن يتضمن هذا الحكم مجموعة من البيانات وضوابط معينة يجب م ارعاتها في هذا الحكم وسوف نعرضها على النحو التالي: - السند التنفيذ الذي بموجبه تم الحجز واإلج ارءات التي تلته السيما ما تاريخ كل من التبليغ الرسمي والتكليف بالوفاء واعالن البيع. تعيين العقار أو الحق العيني العقار المباع ومشتمالته واالتفاقات العالقة به إن وجدت كما هو معين - في قائمة شروط البيع. تحديد الثمن األساسي للعقار أو الحق العيني العقار المباع. إج ارءات البيع بالم ازد العلني. الهوية الكاملة لل ارسي عليه الم ازد شخصا طبيعيا أو معنويا حسيان رضا المرجع السابق ص 48. حسيان رضا نفس المرجع ص 4.

48 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني 6- إل ازم المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أو الحارس حسب األحوال بتسليم العقار أو الحق العيني العقاري لمن رسا عليه الم ازد. 7- توقيع القاضي وأمين الضبط الحكم. ثانيا: شهر حكم رسو الم ازد: من المعلوم أن ما يؤكد أن حكم رسو الم ازد ليس حكم كاألحكام الفاصلة في الن ازعات والخصومات القضائية هو هذا الحكم ال يبلغ ألط ارف الحجز طبقا ألحكام المادة 764 ق.إم.إ ويعد سندا تنفيذيا إذ ينفذ جب ار في مواجهة المحجوز عليه الحائز أو الكفيل العيني األحوال. أو الحارس وذلك حسب وطبقا لنص المادتين 6 و 7 من القانون 75/74 المتعلق بالشهر العقاري وكذا القانوني المدني فالشهر هو وسيلة انتقال الملكية وبهذا فإن الملكية ال تنتقل بحكم رسو الم ازد فهذا األخير يعد سند للملكية. وقد نص المشرع في المادة /76 ق.إم.إ على أنه البد من قيد حكم رسو الم ازد لدى المحافظة العقارية من طرف المحضر القضائي حتى تنتقل الملكية خالل أجل شهرين من تاريخ صدور الحكم وتتم إج ارءات الشهر هذا الحكم بالمنطقة العقارية في دائرة اختصاصها موقع العقار وهذا وفقا لنص المادة 774 وذلك دون م ارعاة أصل الملكية. ق.إم.إ ثالثا : الطعن في حكم رسو الم ازد: أشرنا سابقا بأن حكم رسو الم ازد ليس حكما قضائيا وانما هو ق ارر والئي واألصل في األعمال الوالئية وبحسب ما ذهب إلى الفقه التقليدي ال تخضع لطرق الطعن التي تخضع لها األعمال القضائية وذلك نظ ار االمكانية رفع دعوى أصلية للمطالبة ببطالنها إال أن الفقه الحديث يذهب إلى ضرورة خضوع األعمال الوالئية لطرق الطعن وخصوصا االستنشاق غير أن طرق الطعن هذه قد نظمها القانون لتالؤمها مع األعمال القضائية وليس الوالئية. فاألصل أن حكم إيقاع البيع من حيث المضمون ال يعتبر حكما قضائيا بالمعنى المفهوم لألحكام إذ أنه ال يفصل في خصومة وال يحسم ن ازعا ولكنه من حيث الشكل هو حكم ألنه يصدر بديباجة األحكام أي وفقا للشكل المحدد لها في القانون. قرر المشرع الج ازئري أنه ال يجوز الطعن في حكم رسو الم ازد عن طرق الطعن العادية أو غير العادية ألن هذه الطعون خصصها المشرع لألحكام القضائية الفاصلة في المنازعات القضائية وهذا ال ينطبق على 4 حمدي باشا عمر المرجع السابق ص 4. حسيان رضا المرجع السابق ص 54.

49 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني حكم رسو الم ازد باعتباره عمل والئي ال قضائي حسب نص المادة 765 ق.إم.إ "حكم رسو الم ازد غير قابل ألي طعن". بما أن المشرع لم ينص على طريقة خاصة لطعن حكم رسو الم ازد إال أنه يبقى خاضع ألحكام القواعد العامة التي تخضع لها األعمال الوالئية حيث يمكن الطعن فيه قضائيا بدعوى البطالن المبتدئة في المحكمة التي وقع البيع بالم ازد أمامها. تعتبر هذه الدعوى منازعة موضوعية في التنفيذ وتبنى أسباب البطالن على عيب في إج ارءات الم ازيدة أو في شكل الحكم وهذه الطريقة تمارس من طرف المدين المنفذ عليه أو الحاجز والكفيل العيني والدائنين الذين لم يبلغوا بقائمة شروط البيع أو بجلسة الم ازيدة. اربعا: حاالت إعادة بيع العقار: إذا تخلف ال ارسي عليه الم ازد عن تنفيذ إلت ازماته المترتبة على رسو الم ازد ففي هذه الحالة يرى المشرع ضرورة إعادة البيع مجددا على ذمته كما أن المشرع إعتمد طريقة إعادة البيع على ذمة من يعرض زيادة سدس الثمن الذي رسا به الم ازد األول على األقل حتى يصل بها العقار إلى أعلى ما يمكن أن يصل إليه من ثمن مرتفع رعاية منه لمصلحة المدين ودائنيه منها بيع العقار بثمن بخس. إعادة البيع على ذمة ال ارسي عليه الم ازد : والمقصود بهذا اإلج ارء هو بيع العقار الحاصل للمشتري - المتخلف عن إلت ازمه واعادة بيعه بغير إتخاذ إج ارءات تنفيذ مبتدأة. إذا لم يقم ال ارسي عليه الم ازد بتقديم اإللت ازمات التي ترتبت على عاتقه برسو الم ازد والمتمثلة في إيداع باقي الثمن ال ارسي عليه الم ازد والرسوم والمصاريف خالل أجل أقصاه ثمانية )08( أيام أمام أمانة ضبط المحكمة الجاري بها البيع ويبقى هذا اإلخالل مستم ار حتى بعد إعذاره بالدفع يعاد البيع على ذمته بم ازيدة جديدة 5/ وحكم جديد وذلك طبقا للمادة 757 ق.إ.م.إ بنصها على أن ال ارسي على الم ازد يجب أن يدفع الثمن والمصاريف والرسوم حال إنعقاد الجلسة على أن يدفع الباقي في أجل أقصاه ثمانية أيام فإذا لم يقم بإيداعه كامال يتم إعذاره بالدفع خالل خمسة )05( أيام تحت طائلة إعادة البيع على ذمته. كما يجب أن يتضمن منطوق الحكم الصادر برسو الم ازد للبيع الثاني إل ازم الم ازيد المتخلف عن الدفع بفرق الثمن بين البيع األول والثاني إن وجد ويلزم ال ارسي عليه الم ازد بتسجيل حكم رسو الم ازد بالمحافظة العقارية حسب نص المادة 90 من المرسوم 6/76 المتضمن تأسيس السجل العقاري وهذا نجده في البيع اإلجباري 4 حمدي عمر باشا المرجع السابق ص 6. بلقاسم محمد أمين المرجع السابق ص 7. أحمد أبو الوفاء المرجع السابق ص. 586

50 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني كما في البيع اإلختياري واذا ما تخلف عن التسجيل خالل الشهرين التاليين لتاريخ الم ازد فج ازؤه إعادة البيع على ذمته. - إعادة بيع العقار لمن يعرض زيادة تجاوز السدس )6/(: أجاز المشرع في نص المادة 760 ق.إ.م.إ لكل شخص أن يتقدم للمحكمة سواء بعد رسو الم ازد األول أو الثاني وخالل ثمانية )08( أيام التالية لتاريخ حكم رسو الم ازد أن يعلن رغبته في إعادة بيع العقار بعرض يجاوز سدس الثمن الذي بيع به والزيادة في مصر تقاس بالعشر )0/( مع تحمل كافة المصاريف وتقديم تعهد كتابي بأن يكون هو ال ارسي عليه الم ازد إذا لم يتقدم أحد بعرض أفضل ويترتب عليه إعادة إج ارءات الم ازيدة والنشر والتعليق وفقا لما نصت 757 عليه المواد 749 إلى ق.إ.م.إ. ويتعين توفر شرطان إلعادة بيع العقار ذكرتهما المادة /760 ق.إ.م.إ: - إذا بيع العقار أو الحق العيني العقاري قبل اإلنتهاء من إج ارءات القيد بالمحافظة العقارية. - أن يكون العقار المحجوز قد بيع بثمن أقل من الثمن األساسي. يهدف المشرع من إجازته وترخيصه لتجديد إعادة البيع مرة ثانية هو الوصول به إلى أحسن سعر وذلك رعاية لمصلحة المدين والدائنين الحاجزين ليستوفوا المطلب الثالث: آثار بيع العقار بالم ازد العلني: حقهم كامال من ثمن العقار. أشرنا سابقا بأن حكم رسو الم ازد هو عمل من أعمال السلطة العامة يسبقه عمل قانوني آخر يتمثل في رسو الم ازد على أكبر عطاء أو دفع الثمن الذي هو شرط ضروري لصدوره وبما أن حكم رسو الم ازد ما هو إال بيع ينعقد في المحكمة وتحت إش ارفها فهو إذن ال يختلف عن البيع اإلختياري ومن ثم كانت آثاره ال تختلف في جملتها عن آثار البيع اإلختياري ما لم ينص القانون على إستبعاد أثرها وهي اإلستثناءات التي أوردها المشرع فيترتب عن حكم رسو الم ازد تمتع المشتري في الم ازيدة جملة من الحقوق وتقع على عاتقه جملة من اإللت ازمات فيصبح له الحق في إستالم العقار واإلستئثار بثم ارته كما يؤدي تسجيل حكم إيقاع البيع إلى نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري بالم ازد. وعلى ضوء ما سبق يمكن إستع ارض أهم هذه اآلثار ولهذا سنتطرق في )الفرع األول( لتسليم العقار ونقل ملكيته ل ارسي عليه الم ازد ونتطرق في )الفرع الثاني( لتطهير العقار أو الحق العيني العقاري. 44 الوافي فيصل طرق التنفيذ وفقا لقانون اإلج ارءات المدنية و اإلدارية الجديد دار الخلدونية للنشر و التوزيع الج ازئر 0 ص. 0 عبد الرحمان بربارة المرجع السابق ص. 57 عبد العزيز بداوي المرجع السابق ص. 5

51 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني الفرع األول: اإللت ازم بتسليم العقار ونقل ملكيته إلى ال ارسي عليه الم ازد: المقصود بتسليم العقار لل ارسي عليه الم ازد )المشتري( هو وضع العقار تحت تصرفه وتمكينه من حيازته واإلنتفاع به دون عائق ولو لم يستلمه ماديا وهذا ما نصت عليه المادة 67 ق.م بأنه: " يتم التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته واإلنتفاع به دون عائق ولو لم يستلمه ماديا مادام البائع قد أخبره بأنه مستعد لتسليمه بذلك ويحصل التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء ". ويقتضي تسليم العقار لل ارسي عليه الم ازد تسليمه مع ملحقاته التي تم حجزها مع هذا العقار وهو كل ما أعد بصفة دائمة لخدمة هذا العقار فحقوق اإلرتفاق تعد من ملحقات العقار إذا كانت ز ارعية اآلالت والمعدات الز ارعية مما يعد عقا ار بالتخصيص ومن ملحقات العقار ثماره الطبيعية واي ارداته كأجرة العقار إذا كان مؤج ار. والتسليم في البيع الجبري ال يعني إلت ازم بنقل الملكية ألن هذه األخيرة تنتقل كأثر للبيع الجبري كما أن التسليم هو حق خالص للمشتري نتيجة دفعه للثمن الذي رسا به الم ازد عليه والمصاريف والرسوم المستحقة حيث يدفع هنا خمس الثمن حال إنعقاد الجلسة وعليه دفع الباقي في أجل أقصاه )08( أيام بأمانة الضبط فإذا لم يدفع خالل المدة المحددة يتم إعذاره بالدفع خالل خمسة أيام تحت طائلة إعادة البيع على ذمته ويلزم بفارق الثمن إذا تم البيع بأقل من الثمن األساسي وطبقا لنص المادة 758 ق.إ.م.إ فإن منطوق الحكم برسو الم ازد الثاني البد أن يتضمن إل ازم الم ازيد المتخلف بفرق الثمن إن وجد ويؤدي البيع الجبري إلى نقل ملكية العقار أو الحقوق العينية العقارية المباعة بالم ازد العلني من المدين إلى ال ارسي عليه الم ازد وبهذا فجوهره مثل البيع الذي يتم بالت ارضي وبهذا فبمجرد صدور الحكم يحدث تغيي ار قانونيا بالنسبة لحق الملكية ويقرر إنتقال الملكية من المحجوز عليه إلى المشتري بالم ازد ولذلك نص المشرع في المادة 76 ق.إ.م.إ " إن حكم رسو المز اد سند للملكية " وتبعا لذلك يكون حكم رسو الم ازد سببا إلكتساب المشتري ملكية العقار. الفرع الثاني: تطهير العقار أو الحق العيني العقاري: تطهير العقار المقصود به هو تخليصه من جميع الرهون والحقوق العينية التبعية فتطهير العقار إذا هو رفع جميع الحقوق والقيود واألعباء المثقل والمحمل 4 بها العقار حتى ينتقل هذا العقار صافيا إلى المشتري والحقوق والقيود التي يطهر منها العقار في حكم 45 محمد حسنين طرق التنفيذ في قانون اإلج ارءات المدنية الج ازئري ديوان المطبوعات الجامعية ط 4 الج ازئري 005 ص. 8 4 عبد الر ازق أحمد السنهوري المرجع السابق ص 580 وما يليها. محمد حسنين نفس المرجع ص. 04 أحمد أبو الوفاء المرجع السابق ص. 776

52 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني مرسي الم ازد هي تلك الحقوق المقيدة والمسجلة قبل صدور أمر الحجز المنصب على العقار المباع الذي صدر بشأنه حكم رسو الم ازد واألصل في البيوع هو إنتقال الملكية إلى المالك الجديد محملة بكل الحقوق المترتبة على العقار كالرهن أو حق اإلختصاص أو حق اإلمتياز لكن وخروج على القاعدة فقد نص القانون على حكم يجعل حد لهذه الحقوق التبعية بموجب المادة /764 ق.إ.م.إ ويترتب على قيد حكم رسو الم ازد بالمحافظة العقارية تطهير العقار المبيع من حقوق اإلمتياز واإلختصاص والرهون الرسمية والحيازية التي أعلن أصحابها بإيداع قائمة شروط البيع وأخبروا بتاريخ جلسته طبقا للمادتين 740 ق.إ.م.إ و 747 فال يبقى لهم إال حقهم في الثمن وطبقا لهذا النص يتلقى ال ارسي عليه الم ازد الملكية خالية مما كان مقر ار عليها من حقوق الرهن واإلختصاص واإلمتياز بحيث ال يكون ألصحاب هذه الحقوق إال حق األولوية في إستيفاء ديونهم من ثمن العقار ولوال هذا النص إلنتقلت الملكية إلى ال ارسي عليه الم ازد مثقلة بهذه الحقوق مادامت هذه الحقوق قد قررت قبل تسجيل تنبيه بنزع الملكية ولكان عليه لتخليص العقار منها إما أن يفي ألصحابها بديونهم المضمونة بهذه الحقوق واما يعمل على تطهير العقار وفقا للقواعد التي قررها القانون المدني لذا أعفى المشرع ال ارسي عليه الم ازد من كل ذلك بتقريره تطهير العقار من الحقوق المذكورة كأثر يترتب على البيع الجبري ويبى تطهير العقار من حقوق الرهن واإلختصاص واإلمتياز كأثر يترتب على تسجيل حكم مرسي الم ازد على عدة إعتبا ارت أهمها أن إج ارءات بيع العقار بالم ازد وما تقتضيه من اإلعالن بيعه والسماح لكل ارغب في الش ارء في الدخول في الم ازيدة ومن الزيادة بالسدس لمن فاته الدخول في الم ازد األول كل ذلك من شأنه أن يؤدي إلى بيع العقار بأعلى ثمن كما أن حقوق أصحاب حقوق الرهن واإلختصاص واإلمتياز وقد أدخلوا في إج ارءات التنفيذ بإخبارهم بإيداع القائمة وبتاريخ بيع العقار بإمكانهم أن يعملوا على الوصول بثمن العقار إلى أكبر حد ممكن وأخي ار فإن من شأن تطهير العقار كأثر لتسجيل حكم مرسي الم ازد ترغب األف ارد في الدخول في الم ازد مما يترتب عليه رفع قيمته وزيادة الثمن الذي يرسو به وفي هذا مصلحة للدائنين والمدين والحقوق التي يشملها التطهير حسب المادة 96 ق.م الرهون الرسمية وحقوق اإلختصاص واإلمتياز ولكنه ال يشمل غير ذلك من الحقوق العينية كحق اإلرتفاق أو حق اإلنتفاع. ارجع أحكام المواد من المادة 95 إلى المادة 97 من ق.م.ج. حمدي عمر باشا المرجع السابق ص. 7 السعيد قشاشطة المرجع السابق ص. 8 46

53 الفصل الثاني إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني ملخص الفصل الثاني: تناولنا في هذا الفصل د ارسة عملية بيع العقار بالم ازد العلني وتطرقنا إلى اإلج ارءات السابقة عن عملية بيع العقار حيث يتم إعداد العقار لبيعه بالم ازد العلني وذلك بإعداد قائمة شروط البيع وتحديد البيانات المتعلقة بالعقار ثم تأتي مرحلة تحديد زمان ومكان إج ارء البيع بالم ازد العلني للعقار ثم يتم اإلعالن عن بيع العقار بالم ازد العلني. وعرجنا إلى اإلج ارءات المتبعة بجلسة البيع بالم ازد العلني للعقار حيث تبدأ عملية البيع بالم ازد العلني بين الحاضرين إلى أن يرسو الم ازد على أحد الم ازيدين وبهذا اإلج ارء تقع عملية البيع وبإعتبار البيع بالم ازد العلني ترتب عليه آثار كالبيوع األخرى حيث يتم نقل ملكية العقار إلى ال ارسي عليه الم ازد وتطهير هذا العقار من الحقوق العينية المثقل بها. 47

54

55 الخاتمة الخاتمة: ناقشنا من خالل بحثنا هذا عملية البيع بالم ازد العلني للعقا ارت كونه بيع يتميز بقواعد خاصة على خالف البيوع األخرى و هذا من خالل ما تضمنه أحكام قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية ولكي يكون البيع بالم ازد العلني للعقار صحيحا فإنه يجب أن يكون الشخص الذي يرغب في الم ازيدة أن يتمتع باألهلية على الرغم من منع المشرع لفئة من األشخاص لإلشت ارك في البيع بالم ازد العلني حتى بوساطة الغير ألن ذلك يعد تحايال عن القانون ويترتب عليه بطالن البيع بالم ازيدة بين أط ارف الم ازد. ويكون العقار محل البيع بالم ازد العلني عقا ار بطبيعته وهو كل شيء ثابت بحيزه كاألرض واألموال المدمجة في األرض أو يكون عقا ار بالتخصيص وهي شيء منقول بطبيعته رصده مالكه لخدمة واستغالل العقار بطبيعته. وتسبق عملية بيع العقار بالم ازد العلني بعض اإلج ارءات حيث يتم إعداد العقار لبيعه بالم ازد العلني وذلك من خالل إعداد قائمة شروط البيع وتحديد البيانات المتعلقة بالعقار الم ارد بيعه والشروط التي يقوم عليها البيع بالم ازد العلني ثم تأتي مرحلة تحديد زمان ومكان إج ارء البيع بالم ازد العلني حيث يحدد رئيس المحكمة تاريخ وساعة ومكان جلسة البيع بالم ازد العلني وأخي ار يتم اإلعالن عن بيع العقار بالم ازد العلني وذلك لزيادة عدد المشاركين في الم ازد والوصول إلى أعلى سعر للبيع. وبعد عملية إعداد العقار واإلعالن عن بيعه بالم ازد العلني يقوم رئيس القسم العقاري بعملية البيع بالم ازد العلني وذلك بمقر المحكمة التي أودعت فيها قائمة شروط البيع في التاريخ والساعة المحددين لذلك وتبدأ الم ازيدة بين الحاضرين إلى أن يرسو الم ازد على أحد الم ازيدين الذي تقدم بأكبر عطاء وبهذا اإلج ارء يقع البيع ويصبح ال ارسي عليه الم ازد ( مشتري العقار ) ملزما بدفع المبلغ الذي رسا به الم ازد وفي المقابل يلتزم بائع العقار بتسليم العقار ونقل ملكيته لل ارسي عليه الم ازد. 49

56 الخاتمة وختاما أذكر أهم النتائج التي تم التوصل إليها: - أفضل الطرق استعماال في السوق الداخلية والخارجية ويتسم بم ازيا كبيرة في المعامالت المالية المعاصرة. - يحقق عقد البيع بالم ازد العلني مبدأ تكافؤ الفرص والمساواة بين المشتركين كما أن م ارحل واج ارءات البيع )كإعداد العقار واإلعالن...( تضمن الشفافية والن ازهة والسير الحسن لعملية البيع بالم ازد العلني. - أثار هذا النوع من البيوع هي نفسها أثار عقد البيع العادي من حيث دفع الثمن وتسليم ونقل الملكية بين أط ارف الم ازد. وأهم االقت ارحات التي يمكن تقديمها هي: - يجب على المشرع أن يولي اهتماما أكثر بهذا النوع من البيوع وذلك يكون من خالل تبسيط إج ارءاته وايجاد آلية إلخضاع جميع البيوع بالم ازد العلني لرقابة خاصة. - إعداد معايير شرعية قانونية تواكب تطور ممارسة البيع بالم ازد العلني عن طريق الشبكة المعلوماتية )األنترنت(. 50

57

58 قائمة المراجع الم ارجع أوال: Ι(- الم ارجع العامة: إسحاق. الجامعية ط إب ارهيم منصور نظريتا القانون والحق وتطبيقها في القوانين الج ازئرية ديوان المطبوعات.990. توفيق حسن فرج المدخل للعلوم القانونية )النظرية العامة للقانون و النظرية العامة للحق( الدار الجامعية ط لبنان.988. حسين فريجة المبادئ األساسية في قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية ديوان المطبوعات الجامعية الج ازئر.00.4 خليل أحمد حسن قدادة الوجيز في شرح القانون المدني عقد البيع ديوان المطبوعات الجامعية ط 4 الج ازئر مصر سمير عبد السيد تناغو عقد البيع مكتبة الوفاء القانونية ط مصر عبد الر ازق أحمد السنهوري الوسيط في شرح القانون المدني الجديد المجلد األول نظرية االلت ازم بوجه عام منشو ارت حلبي الحقوقية ط لبنان علي علي سليمان النظرية العامة لاللت ازم مصادر االلت ازم في القانون المدني الج ازئري ديوان المطبوعات الجامعية ط 7 الج ازئر لحسن بن الشيخ آث ملويا المنتقي في عقد البيع دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع ط الج ازئر محمد حسين منصور مصادر االلت ازم العقد واإلدارة المنفردة دار الجامعة د. ط لبنان.000 -)ΙΙ الم ارجع المتخصصة: أحمد أبو الوفاء إجا ازت التنفيذ في المواد المدنية والتجارية منشأة المعارف ط مصر 99. أحمد خليل التنفيذ الجبري منشو ارت حلبي الحقوقية د ط بيروت 00. أحمد هندي أصول التنفيذ الدار الجامعية د. ط اإلسكندرية مصر 99. آمال حبار الوجيز في التنفيذ طبقا ألحكام قانون اإلج ارءات المدنية الجديد دار العرب للنشر والتوزيع د. ط الج ازئر 0. حمدي باشا عمر طرق التنفيذ وفقا للقانون رقم المؤرخ في 5 فيفري 008 المتضمن قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية دار هومة الج ازئر 0. زكي حسين زيدان البيع بالم ازد العلني في الفقه اإلسالمي والقانون الوصفي دار الفكر الجامعي مصر

59 قائمة المراجع 7. عبد الحميد شواربي األحكام العامة في التنفيذ الجبري )الفقه القضاء الصياغة القانونية( منشأة المعارف اإلسكندرية مصر.00.8 عبد الرحمان بربارة طرق التنفيذ من الناحتين المدنية والج ازئية منشو ارت بغدادي ط الج ازئر علي أبو عطية هيكل التنفيذ الجبري في قانون الم ارفعات المدنية والتجارية دار المطبوعات الجامعية مصر فتحي والي التنفيذ الجبري وفقا لمجموعة الم ارفعات المدينة و التجارية دار النهضة العربية د ط 980. مصر. محمد حسنين طرق التنفيذ في قانون اإلج ارءات المدنية الج ازئري ديوان المطبوعات الجامعية ط 4 الج ازئر محمد وحيد الدين سوار الحقوق العينية األصلية دار الثقافية ج عمان 994. مدحت محمد الحسيني منازعات التنفيذ دار المطبوعات الجامعية اإلسكندرية مصر نبيل عمر و أحمد هندي الوسيط في التنفيذ الجبري دار الجامعة الجديدة للنشر د. ط اإلسكندرية.00.5 نصر الدين مروك طرق التنفيذ في المواد المدنية دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع ط الج ازئر ثانيا: الوافي فيصل طرق التنفيذ وفقا لقانون اإلج ارءات المدنية و اإلدارية الجديد دار الخلدونية للنشر و التوزيع الجز ائر.0 األطروحات الرسائل والمذك ارت: -)Ι األطروحات :. حمة م ارمرية الحجز التنفيذي رسالة مقدمة لنيل شهادة دكتو اره جامعة باجي مختار عنابة.008. ناصر لباد النظام القانوني للسوق العقارية في الج ازئر رسالة مقدمة لنيل شهادة دكتو اره جامعة باجي مختار عنابة )ΙΙ الرسائل والمذك ارت: آمال كرباج مذكرة لنيل إجازة المدرسة العليا للقضاء الج ازئر 006. بلقاسم محمد أمين أحكام البيع بالم ازد العلني وتطبيقاته في التشريع الج ازئري مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق جامعة أكلي محند أولحاج البويرة

60 قائمة المراجع. حميد نموش بيع العقار المحجوز مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق جامعة البويرة.0 4. السعيد قشاشطة الحجز التنفيذي على األمالك العقارية وفق القانون رقم 09/08 المؤرخ في 008/0/5 المتضمن قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق جامعة الشهيد حمة لخضر الوادي عبد العزيز بداوي الحجز العقاري في القانون الج ازئري رسالة مقدمة لنيل شهادة الماجستير جامعة الج ازئر القروي بشير سرحان إج ارءات الحجز العقاري في التشريع الج ازئري مذكرة لنيل شهادة الماجيستير كلية الحقوق جامعة الج ازئر 004. ثالثا: المقاالت:. مصطفى ركان مهام محافظ البيع كمهنة فنية واج ارءات البيع بالم ازد العلني مقال منشور في مجلة الموثق العدد اربعا: نصوص قانونية:. القانون العضوي رقم /04 المتعلق بالقانون األساسي للقضاء المؤرخ في رجب عام 45 الموافق ل 06 سبتمبر القانون رقم 0/06 المتعلق بتنظيم مهنة الموثق المؤرخ في 006/08/0 الذي ألغى القانون رقم 7/88 المؤرخ في. 988/07/. القانون رقم 06 0 المؤرخ في 0 فب ارير سنة 006 يتضمن مهنة المحضر القضائي ج ر عدد 4 الصادرة في القانون رقم 07/ المتضمن تنظيم مهنة المحاماة المؤرخ في 4 ذي الحجة عام 44 الموافق ل 9 أكتوبر 0. القانون رقم 07/6 المتضمن مهنة محافظ البيع بالم ازيدة المؤرخ في 9 شوال 47 الموافق ل 0 غشت

61